我国城市化水平与商品住宅价格关系的实证研究

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摘要:房地产价格，特别是商品住宅的价格与人民的生产和生活有着密切的关系，因此一直是理论界关注的焦点。房地产的价格主要是由房地产的供求关系所决定的，受到城市化发展水平的影响。本文首先对我国城市化发展水平与商品住宅价格的现状进行了相关的描述，进而对我国城市化水平和商品住宅的价格关系进行了实证研究，为进一步规范我国的商品住宅价格奠定了重要的基础。
　　关键词:城市化水平 商品住宅价格 实证
　　
　　本文为吉林大学与吉林省吉信房地产评估咨询有限公司合作的横向项目《中国城市化与房地产发展的关系》的阶段性成果。
　　
　　一、我国城市化发展水平与商品住宅价格的现状
　　(一)我国城市化发展水平的现状分析
　　改革开放之初，我国城市化发展水平只有不到20%，随着改革开放步伐的不断深入，到2009年，我国的城市化发展水平达到了4 . %，城市化发展水平有了很大的提高。中国社会科学院在2010年4月公布了《宏观经济蓝皮书》，它指出：我国城市化发展水平正处于加速发展的阶段，年增长率高达1.09%，并预计在2013年结束快速城市化的过程。近几年来，虽然我国的城市化水平得到了快速的发展，但是还远远落后于西方发达国家，同时也低于世界的平均水平。我国城镇化水平的发展趋势符合世界城市化发展的一般规律――城镇化水平的发展轨迹是一条稍被拉平的S型曲线。
　　(二)我国商品住宅价格的现状分析
　　随着我国经济的快速发展，我国房地产价格持续增长，如果剔除相关的价格因素，2010年全国商品住宅销售价格与去年同期相比，分别增长11.32%、23.21%、30.23%、24.21%。1998年的住房制度改革为我国商品住宅价格的上涨起到了重要的推动作用，尤其是从2003年开始，我国商品住宅价格涨幅较大。后来，受到全球金融危机的影响，房价出现下跌的趋势。但是，由于央行下调了存款准备金率，以及下调个人住房公积金贷款利率等一系列政府宏观调控政策颁布之后，2009年商品房有了大幅度的提高。
　　二、我国城市化发展水平与商品住宅价格关系的实证研究
　　(一)城市化发展水平与商品住宅价格的度量指标
　　首先，城市化发展水平的度量指标。城市化发展水平的指标我们可以用城市人口占总人口的比例表示，即：城市化发展水平（UL）=城市人口数/总人口数
　　其次，商品住宅价格的度量指标。在房地产业发展的过程中，我国可以用商品住宅销售额和商品住宅销售面积的比例来表示商品住宅价格。本文研究对象主要是住宅商品房市场，所以选用商品住宅销售价格。
　　(二)基于EBA模型的相关数据分析
　　首先，实证分析。在两者关系实证分析的过程中，把土地交易价格、变量商品住宅销售价格、住宅房地产投资额、住宅施工面积分别用消费价格指数平减，然后取对数，取对数之后为弹性、另一方面，把变量原始数据经过相应的处理之后得到相应的变量及表达。根据EBA模型选择变量相应研究，目标变量为城镇化水平，被解释变量为商品住宅销售价格。把所有的解释变量与被解释变量建立回归模型，通过逐步剔除的方法，我国可以得到三个核心变量和几个条件变量：核心变量主要包括土地交易价格、金融机构长期贷款利率、商品住宅价格预期；条件变量主要包括城镇家庭人均可支配收入、商品住宅本年竣工面积、商品住宅本年施工面积、住宅房地产开发投资额、建筑材料购进价格增长率。
　　其次，EBA模式数据分析的结论。通过相应的EBA数据模型分析，证明了城市化发展水平与商品住宅价格之间正比例关系，也就是说：随着城市化发展水平的不断提高，商品住宅的价格也会不断上升。
　　(三)基于误差修正模型的实证分析
　　首先，模型建立。第一，要对实证分析所选择的变量进行相应的平稳性检验。由于受到时间趋势的影响，所以要用单位根检验变量的稳定性，防止伪回归现象的发生；第二，进行相应的协整检验。协整检验主要分析了被解释变量与解释变量之间的关系；第三，在协整检验的前提下，建立误差修正模型，从而能够更好的分析不同时间顺序下的修正机制；第四，进行脉冲响应分析。在实证分析过程中，给城市化发展水平一个脉冲，从而能够观察对商品住宅价格的影响作用。
　　其次，实证分析。第一，平稳性检验。通常情况下，一些经济变量时间序列是非平稳的，往往具有时间趋势。所以，在进行具体的经验方程估计和相关检验的时候，要进行相应的单位根检验，从而能够更好的考察这些变量是否具有时间趋势，进而确定是否有必要采用协整分析方法；第二，建立VAR模型并进行协整检验。在市政分析的过程中，我们可以得出：土地交易价格、城市化发展水平、城市家庭人均可支配收入与商品住宅销售价格之间存在正向的长期均衡关系。也就是说：伴随着城市化发展水平的不断提高，大量人口向城市涌入，对住房的需求不断增加，商品住宅房的价格也会上升；如果土地交易价格提高，商品房成本提高，进而房价也会相应提高；城市家庭人均可支配收入增加，同时会增加房地产市场的有效需求，促进商品住宅价格提高；第三，误差修正模式。通过对误差模型的分析，商品住宅价格可以分为两个方面的变动：一是偏离长期均衡的影响，另一种是短期城市化水平的影响。
　　再次，基于误差修正模型的结论。误差修正模型反映了城市化发展水平和商品住宅销售价格的均衡关系，如果给城市化发展水平一个正向的冲击，那么同时也会给商品住宅价格带来同向的影响，而这一种冲击作用具有非常积极的促进作用。
　　三、结论
　　近几年来，随着我国经济的快速发展，房地产价格，尤其是商品住宅价格出现的迅猛的提升。同时相应的实证分析，进一步理清我国城市化发展水平与商品住宅价格之间的关系显得尤为重要，对促进城市化发展和优化商品住宅价格有着不可替代的作用。
　　参考文献：
　　[1]崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产，200 年第1期
　　[2]李建峰，李小庆.我国房地产供求态势的思考[J].北方经贸，2005年第12期
            
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