浅析我国城乡房屋产权的一体化管理

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[摘 要] 摘农民、农村和农业问题是中国的基本问题，而城乡房屋产权的一体化管理是解决这些基本问题的重要途径之一。城乡房屋产权的一体化管理对实现土地资源利用最大化、农村的城镇化、社会主义新农村建设和“三农”问题的解决有着重要意义。鉴于此，本文对我国城乡房屋产权的一体化管理进行了探讨。
　　[关键词] 城乡 房屋产权 一体化
　　
　　一、前言
　　土地制度是国家的基本制度，土地产权涉及国家宏微观经济各个层面。决定一国经济能否长期持续增长的关键在与是否能在产权明晰的基础上，最大程度上的对产权的进行保护。虽然家庭联产承包责任制在市场经济转型初期发挥了巨大作用，其贡献是不可否认的，但随着改革转型的日益深化，农村土地产权问题凸现。在市场经济日益发展的今天，有的农民走出生于斯、长于斯的村庄，举家迁移到远离家乡的都市居住，他们在农村的住房就闲置下来，而农村中的雅房户需要房屋居住生活。也有些城市居民为了追求田园生活，希望在农村有一个绿色的家园。因此，在农村特别是城乡结合部，便出现了买卖农村房屋的现象，部分农村地区出现了房屋产权较为自由的流转，甚至一些经济较为发达的农村地区正在进行类似的尝试，并以此作为实现农业产业化、现代化和农村城镇化的基础。
　　二、城乡房屋产权一体化管理的措施
　　1、实行宅基地收购储备制度
　　可以借鉴城镇国有土地收购储备制度，在农村宅基地市场建立宅基地收购储备制度。农村宅基地收购储备制度，即在保证耕地数量不减少的情况下，对控制、等待出售或面积超标的存量宅基地，由省、市政府统一收购或没收超标部分，对其进行整理或置换，整理出多余的宅基地，用于提供给农村新出生人口，由省、市政府进行宅基地的收购储备，可以从宏观层面控制和协调各个市、乡镇、村的宅基地使用。宅基地数量不增加，即新增宅基地数量不超过土地年度使用计划规定的指标。若需求过大，可用整理出的存量宅基地予以弥补，若需求不足，可将多余的宅基地指标转为其他建设用地指标，提高土地利用效率，增加集体经济组织收入。适度开放宅基地二级市场，规范宅基地隐性流转。二级市场为宅基地使用权到他物权的让渡，主体范围可扩大为所有组织成员和城镇居民。转让宅基地权利人直接对集体负责。农民取得的住房私人产权(含宅基地使用权)在第一次转让时，应受到政策限制。农民转让房产，必须户内人口全部同意，并规定转让房产后户内人口不得再申请宅基地(包括加入他人户籍申请宅基地)，和城市居民一次只能享受一次政策性住房一样。同时，明确规定农民雅其他固定住处的，不得转让农村住房。因地制宜，逐步建议宅基地和房屋流转市场。
　　2、建立农村宅基地使用权的强制登记制度
　　雅论是城市居民的住房土地使用权，还是农村居民的宅基地使用权，均关系到千家万户的切身利益，公民住房的土地使用权，是在土地公有制度下的一项重要的物权。在城市，居民的住房土地使用权实行强制登记制度，而在农村宅基地使用权登记则为任意事项。根据《中华人民共和国物权法》的有关法律规定，不动产物权的公示方式为登记，未经登记或不生效力或不得对抗善意第三人。因此，为完善农村宅基地使用权的法律制度，建立农村宅基地使用权的登记制度己势在必行。2001 年《物权法》颁布实施后已经有了法律依据。这一制度的建立，可以使农村宅基地使用权人的权利得到明确。据此，由房管部门对农村房屋进行确权登记，发放农村房屋产权证，开展农村乡镇房屋的普查登记工作，通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，加强农村集体土地房屋的管理基础，先将农村集体土地房屋有序地管理起来，按规定办理专门的农村集体土地房屋权属证书，利用房地产行政管理部门有专业化的房地产测绘、产权登记及房产档案管理队伍，执行统一的业务口径，明确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机关。有利于城乡一体化管理。改变农村房屋权属关系混乱，管理不到位的现状。
　　3、实行农村房屋宅基地使用权有偿使用制度
　　我国早己确立了对国有土地的有偿使用制度，对于农村集体经济组织所有的土地，也应当实行统一的制度，建立全国统一的土地市场。作为共有制的两种形式，集体所有的财产应与国家所有的财产得到同样的法律保护。宅基地属于农村集体经济组织所有，村民个人要取得宅基地使用权，必须通过农村集体经济组织将宅基地使用权有偿出让给村民个人，农村集体经济组织用取得的宅基地使用权出让金归农村集体经济组织所有，由农村集体经济组织对土地进行复垦等农田建设。关于宅基地使用权出让金的数额，考虑到农民实际收入偏低的现实，可参照国有土地使用权出让金的下限确定。通过实行宅基地的有偿使用，既可以增加农村集体经济组织的集体财产，杜绝农民通过雅偿划拨形式多占宅基地情形的发生，限制农用地的减少，又可以提高农民的市场经济意识，促进农村房屋交易的规范发展。根据《城市房地产管理法》第六十条的规定，房地产转移先办房产转移登记，再凭变更后的房产证办理土地变更登记。根据土地管理法对国有土地出让的规定精神，如果农村房屋的宅基地是通过雅偿划拨取得的，应当逐步推行宅基地使用权有偿使用制度。没有交纳宅基地使用权出让金的房屋在进行房屋交易时，买受方应当向房屋所属的农村集体经济组织交纳宅基地使用权出让金，而不是交给农户。
　　4、建立农村宅基地使用权随房屋转让制度
　　宅基地是房屋存在的基础，买房人如果只能购买地上建筑物，雅异于购买了一堆旧的建筑材料，房屋的经济价值及使用价值就得不到体现，买房行为就失去了它的意义，因此，为了解决交易房屋双方当事人的后顾之宝，最大限度地发挥房屋的使用价值，必须确立地随房走的原则，即在依法变更房屋所有权登记后，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。地随房走意味着房屋的出卖人在处分房屋的地上部分时同时行使了对宅基地的处分权。从《土地管理法》第十二条的规定可以看出，交易房屋后，因宅基地的使用权人发生了变化，交易房屋的双方应当依法办理土地变更登记手续。对于农村集体经济组织内部房屋所有人与买受人的房屋交易，即房屋交易双方属于同一个集体经济组织。在这种情况下，如果购房者在本集体经济组织没有其它房屋，即使该村民不购买房屋，如果他们需要房屋居住，基于其特定的成员身份，该经济组织也应当允许该村民通过申请获得宅基地，因此，其购买房屋所获得的宅基地使用权应与通过申请获得宅基地使用权同等对待，但是已经通过出让方式取得宅基地使用权的房屋的买受方不再向农村集体经济组织另行交纳宅基地使用权出让金。
　　5、合理设定集体建设用地流转的利益分配机制
　　集体土地所有者拥有土地的所有权，参与权益的分配，是所有权在经济上的体现，为避免集体组织中少数人谋私利，所得收益应当纳入农村集体财产专款统一管理。其中一定比例应用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用；土地使用者在使用土地过程中对土地进行一定的投入，理应参与土地交易，获得一定的利益分配。从农村集体经济发展现状来看，在制定流转收益时应当将收益的绝大部分归农村集体组织，城市规划区内因国家对土地基础设施的投入，政府管理部门可以享受一定的收益；但对农村、乡镇的建设用地的流转，国家并没有对其进行过多的追加投入，不应该参与直接的收益分配，可以收取一定的管理费用，还可以通过收取土地流转增值税来加以调节，发挥政府通过税收再分配收入的作用。另外，在土地利用总体规划规定的建设用地的范围内，应留出一定比例用以储备，这样就保证了农村集体组织拥有源源不断的土地收益，确保广大农民的增收和社会的长治久安。
　　三、结语
　　总之，建设社会主义新农村，统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化是新形势下解决“三农”问题的根本途径。我国城乡房屋产权的一体化管理是当前建设社会主义新农村、推进城乡一体化进程中倍受社会各界关注的一个问题，值得我们进一步深思和探讨。
　　参考文献：
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　　[2]张庆华.土地物权疑难法律问题解析[M].法律出版社，2001.8.
　　[3]符启林，罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护[J].学术研究，2008.3.
            
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