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摘 要：近年来，天津市通过加大政府支持力度、创新投融资模式，有效地缓解了保障性住房建设中的资金“瓶颈”问题，为确保天津市保障性住房建设任务的顺利实施和实现保障范围、保障性住房建设规模、群众受益户数等指标位居全国前列发挥了重要作用。本文通过调研分析当前天津市以金融创新破解保障房融资难题的各项举措及在这一过程中所面临的问题，就如何进一步做好保障性住房的金融服务工作提出政策建议。
关键词：保障房；融资；金融创新
中图分类号：Ｆ８３２．４５ 文献标识码：B 文章编号：1001-4392（2011）09-0053-03
一、当前天津市以金融创新助推保障性住房建设的基本情况
近年来，天津市通过创新融资模式、拓展筹资渠道，大力引导社会资金投入保障房建设领域，金融支持保障性住房工作取得巨大成绩。截至２０１０年末，天津市各金融机构参与保障性住房建设项目８０多个，贷款余额１３０多亿元，为“十一五”期间天津市保障性住房建设目标的顺利实现发挥了重要作用。而２０１１年以来，天津市金融支持保障性住房建设工作在政府、银行、企业的多方合作及共同努力下，通过创新机制、大胆突破、加大扶持、因地制宜保持快速发展。截至２０１１年６月末，天津市保障性住房开发贷款余额达２１０．２５亿元，较去年同期增长近４倍，比年初新增１４９．３６亿元；参与保障性住房建设金融机构累计达１４家，当年支持各类保障房建设项目累计约达３０个。
（一）创新融资模式、拓宽筹资渠道，引导各方资金进入保障性住房建设领域
近年来，天津市针对当前保障房建设过程中除财政投入、土地出让收益提取、减免税费以及银行贷款等方式外缺乏其他融资渠道的问题，积极创新投融资模式、多渠道满足开发建设资金需求。一是通过搭建政府主导、社会参与的投融资平台，疏通直接融资渠道，引导社会资金参与保障房建设。２００９年，天津市通过率先成立由天房集团、天津市国土房管局、天津信托公司等单位共同组建的全国首支保障性住房投资基金，为３个限价房项目募集社会资金１６亿元，提供住房约６０００套；二是积极推动公积金和社保基金支持天津公共租赁房建设项目。２０１０年以来，天津市一方面积极开展公积金支持保障性住房建设试点工作。在建设银行天津分行的协助下，通过项目准备、产品研发、资金投放及管理，以公积金委托贷款方式发放１９．７５亿元建设３个公租房项目；另一方面通过加强与全国社会保障基金的洽谈合作，顺利与其签署了３０亿元的信托贷款项目，专项用于支持天津１４个公共租赁房项目，总建筑面积５３０万平米。
（二）搭建融资平台、借力银团贷款，缓解危陋房屋拆迁和安置房建设融资难题
２００９年，天津市面对危陋房屋拆迁和安置房建设过程中区级政府融资及风险控制能力有限，难以获取银行信贷资金支持的问题，通过市政府和相关区共同出资的方式组建了全国首家保障性住房建设投资有限公司，以此来满足银行放贷要求，为天津城中村改造建设获取信贷资金支持。截至２０１１年６月末，天津市保障性住房建设投资有限公司通过以拆迁地块土地使用权为抵押、出让金为还款来源的方法，按照“不以盈利为目的，专项投资、封闭管理、安全还款”的模式与以建设银行天津分行为牵头行的１５家银行签订了２００亿元的贷款合同，先后启动５个危陋房屋拆迁项目和２个城中村改造项目，投入银行资金６０多亿元。
（三）加大支持力度、完善配套政策，为银行、企业参与保障房建设营造良好的外部环境
目前，天津市在保障房建设中，为提高企业、银行参与保障性住房建设的积极性，除减免税费外，在土地规划、销售许可、资金监管等方面通过简化流程、放宽审批条件给予很大的便利，从而提高了资金流转速度、降低了银行信贷风险，为房地产开发商及银行在当前形势下参与保障性住房建设创造了良好的条件。一是目前天津市房管局不将保障房预售资金纳入资金监管账户，从而提高了开发企业建设资金的使用效率；二是保障房销售许可证获取条件较宽、时间较早，从而极大地提高了银行信贷资金的安全性和流动性。根据渤海银行测算，一般商品房贷款项目还款周期为３－４年，而限价商品最多２年便可收回全部贷款。
（四）创新授信方法、调整建设模式，确保保障性住房建设贷款资金的顺利发放
当前，在金融支持保障性住房工作中，各金融机构切实结合自身实际、积极践行社会责任。一是中德住房储蓄银行紧密围绕自身市场定位，以服务保障房建设和消费为重点，创新推出“惠民贷”保障性住房营销服务模式和租赁型经济适用房开发贷款、小城镇安居建设贷款业务。２０１１年，新增保障性住房个人贷款达２亿多，投放额占天津市全部商业银行市场份额的４５％左右，保障性住房开发贷款４４．７３亿元，占其全部信贷资产的４８．９５％；二是国家开发银行天津市分行充分创新实践开发性金融理论，在支持城中村改造项目上，针对区位较偏、安置点分散、动迁量大等情况，通过量体裁衣，设计包括改造项目统一实施、动态担保、土地逐步出让、项目资本金自身平衡等符合其自身特点的方案使１００亿贷款授信项目最终获得总行审批通过；在公共租赁住房建设中，为实现４１２亿元项目承诺贷款的顺利审批。针对项目投资总额偏高、政府资源有限、收益率偏低的问题，一方面通过将配套公建纳入公租房建设范畴，以建成后统一招商租金收入来提高项目单位的还贷能力；另一方面，根据城市未来发展和居民收入消费水平逐步提高的情况，提高住宅建设标准、配备地方车库，从而在改善居住者生活品质的同时，便于后期出售，增强还贷保证。
二、目前金融支持保障性住房建设过程中所面临的问题
综上可见，天津市保障性住房建设的金融服务工作在政府、监管部门以及金融机构等的大力支持下，通过融资渠道、监管政策、产品模式等领域的大胆创新、勇于突破取得了显著成绩，走出了一条独特的发展之路。但在这一过程中，我们也发现当前保障性住房金融服务工作的开展面临诸多困难，亟待解决：
（一）保障性住房范畴的差异性对地方分支金融机构利用总行信贷政策支持保障房建设产生了一定影响
目前，住建部将保障性住房划分为廉租房、经济适用住房、经济租赁房、限价商品房四大类。但在实际工作中，各地根据自身情况对保障性住房的具体范围进行了一些调整，从而导致全国性商业银行在数据统计、扶持政策上制定全面、统一的操作规范存在一定困难，影响了部分金融机构有关工作的开展。
（二）部分保障性住房建设项目的公益性属性和特点，使其难以与银行现有金融产品和监管要求相对接
目前，保障性住房建设项目由于其带有较明显的社会公益或准公益性质，在承贷主体、利润水平、借款期限等方面与普通房地产开发贷款项目存在较大差异，难以满足现行贷款审批发放和银行监管的要求，进而制约了金融机构参与保障性住房建设。如就租赁型保障房项目而言，由于其一般还款来源为项目的租金收入，收益较低且现金回流周期较长，因此按照现行的房地产贷款期限一般不超过１５年的监管要求，势必面临较大的还款压力，难以获得审批。此外，还可能存在开发承贷主体和未来经营承贷主体不一致的问题。
（三）保障性住房建设贷款抵押物的变现抵偿存在一定的风险
当前，各金融机构的保障性住房贷款尚未涉及对抵押物的处置，但是就以划拨土地为开发贷款抵押物而言，由于根据有关规定，划拨国有土地使用权取得人只能以现状地价款减去政府应收地价款部分的余额进行抵押，由此导致项目贷款初期抵押物价值不足以覆盖信贷风险，从而影响了贷款的审批发放；就购买经济适用房居民的个人住房抵押贷款而言，由于目前规定购买经济适用房的居民规定取得房地产后不得在５年内进行转让，不够年限确需转让的，由政府原价购回。因此，个人贷款出现风险后的抵押物即时变现抵偿存在一定的操作障碍。
（四）缺乏专门的、差别化的保障性住房信贷管理政策
当前，保障性住房在中央及地方政府的大力推动下，已成为各金融机构特别是政策及国有大型商业银行维护市场稳定、履行社会责任的一项必须面对的重要工作。但在我国现行的保障性住房信贷制度中，除经济适用房、廉租房制定有专门的贷款管理办法外，限价商品房、棚户区改造，尤其是公共租赁房尚无相应的专门信贷管理办法进行明确规范，同时在各项监管指标和管理上也未能基于保障性住房在土地、销售、管理等方面的特性给予倾斜和考量。从而不仅不利于商业银行介入保障性住房、特别是租赁型保障房的建设，更不利于建立支持保障房建设的长期政策导向机制。
三、关于推动金融支持保障性住房建设的政策建议
（一）发挥政策杠杆作用，激励金融机构积极参与保障性住房建设领域
当前，政府有关部门应着力通过财政补贴、税收减免、专项奖励等措施提高金融机构在保障性住房建设项目上的投资收益和积极性，满足商业银行作为现代股份制企业的利益与诉求，从而建立商业性与政策性有机结合保障性住房建设长效机制。
（二）实施差别化的保障性住房信贷管理政策，促进金融支持保障性住房建设工作的顺利推进
一是应尽快出台涉及限价商品房、城中村改造，尤其是公共租赁房等各类保障性住房的专门房地产开发贷款管理细则，为金融机构进入保障性住房建设领域铺平道路；二是应在商业银行监管指标以及有关举措上给予其区别于普通商品房更为宽松的条件，如采取将贷款最长期限从１５年放宽至３０年、允许在资金封闭管理的情况下保障性住房开发投资公司利用银行贷款进行土地整理和拆迁等举措；三是在宏观调控和房地产信贷政策导向中，从信贷规模、首付款比率、贷款利率等方面给予倾斜，引导商业银行将更多地资金投入到保障性住房建设领域。
（三）完善住房金融服务体系，更好地发挥政策性金融在对保障性住房建设的支持作用
一方面应组建专门的非营利性保障性住房投资建设公司或政策性机构，通过对投资回收期较长、资本回报率偏低的保障性住房采用政策化运作模式来化解当前各金融机构时常由于利润最大化经营目标性与保障房建设项目公益性不一致所导致的问题和矛盾；另一方面应大力发展住房储蓄业务及机构，在降低中、低收入家庭申请贷款的门槛，增强其实际购房能力的同时，通过将成本较低、期限较长的购房储蓄存款与贷款回报低、偿还期长的保障性建设贷款将匹配，提高金融机构参与保障性住房建设的能力。
（四）推动保障性住房金融市场及产品的发展与创新，增强和拓展融资渠道
一方面应充分借助证券市场及银行间市场在融通资金、调配资源方面的积极作用，通过加紧落实债券融资支持保障性住房建设的有关措施，引导更多地社会资金参与保障性住房建设，并缓解当前市场流动性过剩、通胀上涨压力较大的问题；另一方面应积极推动公租房、廉租房等租赁型保障性住房的抵押贷款证券化，实现保障房建设资金的良性循环。
（责任编辑 刘伯酉）
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发表于 2020-5-31 16:05:50
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