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中图分类号：F293.2 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）12-038-01
摘 要 文章结合当前房地产行业的形式，分析了引发地产行业财务风险的原因，进而提出了防范风险的措施，希望对房地产行业行业的健康持续发展有所帮助。
关键词 房地产 风险 防范
近些年来国家出台了多项政策试图稳定房价，这些均有利于房地产行业的发展，特别是今年上半年以来，银行贷款利率上调，货币政策吃紧。作为高风险行业，房地产企业时刻必须注意财务上出现的变化，稍有不慎，就可能使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，引发财务风险，甚至造成资金链断裂而出现破产之危。
一、投融资引发的财务风险
1．融资风险。房地产企业的重要特征是高投入、高产出，但高投入需要大量的资金流，以目前房地产行业的现况来看，完全依靠自有资金的企业几乎不存在，企业需要通过融资来解决，但融资渠道不当或融资过程中出现问题，就极有可能出现问题，产生问题的原因主要在于：⑴融资渠道过于单一，没有一个形成多元化的融资体系，主要还是靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而近年来信贷紧缩，使房地产企业难以得到再生产需要的资金。⑵融资决策不当，对于如何进行融资，应该进行科学的决策，目前不少企业过于依赖经验，而对市场变化和企业发展情况缺乏分析，导致对房地产开发所需的资金需求和收益的了解不到位，对融资渠道和方式的发掘不充分。
2．投资风险。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，由于当前房地产市场发展过热过快，使企业往往重视眼前利益，而忽视长远经营。而不少企业缺乏诚信，在负债运行的情况下，却忽视债务的约束，不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成投资结构极不合理，财务风险极大。
二、收益分配不当引发的财务风险
我国房地产企业以民营企业为主，往往是以经营项目为主，并没有完整系统的企业规划，也因此在收益分配上往往根据项目确认，而缺乏在企业层面上的分配策略，一些会计上认为需要提取的公积金、公益金这些有利企业长远发展的资金，长期得不到落实，这使企业存在一定的收益分配风险。其原因在于：⑴利润分配具有随意性。企业成立后，投资人急于回收资金解决资金链的问题，显示在利润分配上，就往往急于求成，不考虑企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等因素，而是利用分配方式急于将获取的利润寻求新的投资机会获取更大的利益。而一旦资金抽走对现有项目的影响却考虑较少，导致一旦新的投资失败，引起风险的连锁反应。这就是一些规模较大的房地产企业，在数日之间就瓦解的重要原因。⑵利润分配不规范。一些房地产企业为了避税或逃税，不按法律程序和会计准则操作，而是将利润转嫁为成本费用，这种舞弊的做法使企业的账面往往反映为亏损或微利。这导致利润分配在时间上和数额上往往出现波动，而对企业的正常经营造成损害。
三、财务管理的弊端引发的财务风险
1．资金使用的效率低下。房地产企业通过银行贷款才能实现资金正常周转，这使融资的成本过高，而在具体运营中，由于在项目上沉淀了大量资金，使得货币资金的效益性欠佳。
2．制度不严、公款私用的问题严重。房地产企业一般实行的都是项目管理，项目会计在管理体制上受制于项目经理，与会计管理目标不一致，加上项目会计的利益也在项目部，其大多会以项目利益为出发点参与管理，甚至会人为地协助项目掩盖问题，这更加剧了项目会计信息的不透明性。一些公司项目会计按照项目经理的指示，将用于支付中介费和业主分摊费的现金，没有按规定入账，私自变为项目经理小金库，将项目经理的个人开支和非正常开支以业主分摊费的名义合理化问题严重。
四、房地产企业的财务风险的防范
1．完善多元化的融资渠道，加强融资监控。为了解决房地产行业资金困境，可以考虑多种融资渠道并行的方式。如推动股票债券市场，发展产业投资基金，开展多种融资组合，以抵御融资风险。不过这一切都要建立在净化市场环境、增强房地产信用的基础上。对于融资过程应予监控，指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算，是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；监控融入资金的按计划合理使用，避免随意改变融入的专项资金挪作它用、增大资金的使用风险。一旦出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。
2．促进投资结构合理化，加强投资审核。对于房地产企业来说，各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资，一般回报率相对较高，而回报率低的投资，一般相对来说风险就低些。如果资金分别投入不同风险的房地产开发，则整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失，增强了企业抵御风险的能力。
3．利润分配规划，杜绝分配的随意性根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。
4．强化企业的内部控制防范企业财务管理上的弊端，很大程度上在于通过建立内部控制体系来实现。⑴加强对公司领导及管理人员的反腐倡廉等方面的教育和培训，增强其自我约束，遵守财经纪律，防范舞弊，及时纠正不法行为。⑵通过独立的内部审计机构行使审计监督权，通过经常和定期的审查活动，达到查错防弊，改进管理，提高效益的目的。⑶注重会计内控的可操作性，使会计控制成为既相对稳定又能随业务发展需要，不断自我完善的有机体。⑷建立风险的预警和监控。针对财务与经营活动的各层次目标，经常评估目标及评价目标完成情况的标准，在原有目标及评价标准不适宜时及时调整，与市场变化和企业经营活动相适应。树立员工风险识别意识，注意信息的及时沟通和及时的能力。
总之，建立房地产企业的财务风险防范体制是一个较大的系统工程，但这一体系的建立，有利于房地产企业的健康发展和稳定运作。
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发表于 2020-6-5 09:20:42
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