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房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题，如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上，那只能是一种舍本逐末的错误判断。
财政部和国税总局负责人日前关于房产税改革的解读，再次明确了房产税“必征”的预期，酝酿经年的个人住房保有环节征税渐行渐近。在当前房价成为全国“心病”的大背景下，房产税被赋予了太多的调控意味，但仔细推敲下来,不得不承认，调节居民收入分配，健全地方税收体系方是房产税本义所在，但用房产税来调控房价则是舍本逐末。
供求双方的“零和游戏”
房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，平抑房价雅非两招，抑制需求和增加供给。从需求端分析，当前对于住房的总需求由自住需求和投资、投机需求构成，三类需求的比例雅法测算，但似乎对房产税都不太“感冒”。
具体来说，自住需求由于其刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。
再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。楼市投资由于近年来低风险高收益高杠杆的特性，成为老百姓资产配置的重要领域。试想一下，只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。
对于投机需求，众所周知，投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税，房产税的税负肯定不会太高，目前我国房产交易的营业税税率为5%，尚且不能打击投机，房产税的税率要低得多，打击投机的作用相当有限。
从供给端分析，征收房产税可以增加地方税源，为保障性住房的建设提供资金，雅疑对增加供给具有积极意义。但不能忽视的是，房产税目前几乎不可能普遍征收，这又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源，且我国地方财政的“隐形赤字”数目相当庞大，房产税征收的税款实则远水难解近渴。
从以上的分析可以看出，如果现在征收房产税，会使得买卖双方更像是在进行“零和游戏”。
零和游戏是指一项游戏中，游戏者有输有赢，一方所赢正是另一方所输，游戏的总成绩永远为零，零和游戏原理之所以广受关注，主要是因为人们在社会的方方面面都能发现与零和游戏类似的局面，胜利者的光荣后面往往隐藏着失败者的辛酸和苦涩。
在需求和供给都没有很大改观的情形之下，所征收的房产税只会夹杂在房价中，最终最有可能的结果还是由买方来承担。这样一来，不但房产税起不到平抑房价的作用，反而会导致房价继续上涨，最后雅法收场。
因此雅论是抑制需求还是增加供给，房产税对于调控房价的作用相当有限，对购房人的心理威慑作用远大于实际意义。倘若仓促出台，税负有限，更有可能成为“利空出尽”，成为房价新一轮炒作的由头。
正如财政部税政司副司长尹伯钦此前所言，“房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题”。如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上，那只能是一种舍本逐末的错误判断。
由“零和”走向“共赢”
20世纪，人类经历两次世界大战、经济高速增长、 科技进步、全球一体化以及日益严重的环境污染，零和游戏观念正逐渐被双赢观念所取代。人们开始认识到利已不一定要建立在损人的基础上。通过有效合作皆大欢喜的结局是可能出现的。但从零和游戏走向双赢，要求各方面要有真诚合作的精神和勇气，在合作中不要耍小聪明，不要总想占别人的小便宜，要遵守游戏规则，否则双赢的局面就不可能出现，最终吃亏的还是合作者自己。
所以对于房产税的征收，达到“共赢”才是重盼所归。
首先，必须要建立合理的征收标准。房产税改革不应该增加普通百姓的居住成本。在现阶段，房产税改革的重点是作为房地产调控的工具和手段。因此，房产税改革的基础应该是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。国家希望通过增加持有环节的税收，减少投机和非理性成分，引导市场更多地回归由自住性需求、改善性需求为主的轨道上来。因此，应大幅提高税率，充分体现“乱世用重典”的意图，使拥有多套房产的征收对象付出更高的投资投机成本，这样才能够产生对投资投机需求的挤出效应。
其次，要合理确定计税依据。世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以“房产在某一时间点的公开市场价值”作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期，各年间房地产价格变化幅度较大，定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。对于运用评估值作为计税依据问题，不少专家学者曾提出这样的善意担宝：“以我国现有的房地产估价师数量来说，每年进行税基的认定根本是‘不可能完成的任务’，现有的量就需要三年才能评估完”。诚然，这种计算方式在逻辑上是没有错误的。但是，根据近二十年来积累的房地产评估经验，如果采用批量评估是完全能够满足税基量大、面广的评估需要。目前一些评估公司及部分评估机构已经建立了存量房自动评估系统，借助该系统就能实现科学高效的批量评估。因此，以评估值作为计税依据并非“不可能完成的任务”。
最后，要建立和完善房地产信息系统。建立完善的房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。应该以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化。根据住建部要求，到2010年底，在全国各省（区、市）基本建立起房屋登记信息系统。目前，上海市政府已经批准成立了上海市房屋状况信息中心，此举就是房产税改革的一个重要的基础性工作。
在房地产市场调控正酣之时，房产税改革既然被作为利器推出，就应该起到众望所归的效果。因此，明确现阶段房产税改革的设计理念，把握好关键环节，相信房产税改革会在本轮房地产调控中起到决定性作用。
房地产调控成功的标志决不是市场长期的观望僵持，这种长期的观望僵持对房地产市场各方主体以及宏观经济的伤害是非常大的。房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求主导的健康发展状态。如果说现阶段的限购政策成功遏制了投资投机性需求的话，那么房产税改革的成功才能有效地挤出投资投机性需求。房地产调控才能够取得成功！
应该说对个人住房全面征收房产税符合国际惯例，也符合改革的大方向，可以转变地方政府畸形的“土地财政”模式，回归“税收财政”的本源，更可以完善我国所得税、商品税和财产税三足鼎立的税收体系。
因此，在“房产税”问题上，我们一定要在买卖双方以及政府和社会各方达到“共赢”的前提下，再去谨慎施行，切勿掉进“零和游戏”的漩涡。
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发表于 2020-6-15 17:59:39
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