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摘要：纵观当今中国，过高的房价制约着人民生活水平的提高与幸福感的增强，老百姓迫切希望政府能够出台一系列调控房价的政策以最终满足民众生存的需求。而今随着国家对房地产宏观调控力度的日益加大和社会生活的进步与发展，房产税改革已经成为一个必然之举。今年1月，国家正式宣布在上海和重庆率先征收房产税，以调节房地产市场，控制过度高涨的房价，这是房产税制度历史上的一次重要改革。然而每一个政策和制度的颁布和施行都必然会在解决一个麻烦的基础上带来一些新的问题，本文主要针对房产税制度、房产税改革的原理、实施过程中面临的问题和完善措施四个方面进行探讨。
关键词：房产税 税赋转嫁 公平效率 收入分配
房地产业是我国国民经济的支柱和国家财富的重要来源之一，其发展程度的高低决定了一国经济发展能力的强弱，但房产作为人民生活的居所，其本质归根结底是人民生存的必要需求和消费对象，房价的过快增长已经成为影响人民生活水平的一个直接的重要因素。当今中国房价居高不下，人民怨声载道，国家针对房产业的各项调控措施也在紧锣密鼓的筹划和进行之中，控制房价已经成为国家调控经济的一个必然举措。今年1月，国家正式宣布在上海和重庆率先征收房产税，以调节房地产市场，控制过度高涨的房价。此举一出，各种呼声接连而出，褒贬不一。
1 我国的房产税制度
众所周知，税收的基本功能是增加国家的财政收入，调节市场的财富分配，缩小社会的贫富差异。房产税作为有着悠久历史的老税种，是一种以房屋为征税对象，并向拥有该房屋所有权和使用权的主体征收相应款项的财产税。我国的房产税制度已存在50年之久，其主要是针对生产经营性房屋进行征税，其中不包括城乡居民的用于居住的住宅性房屋。计税的依据主要有两种方式，一种是从价计征，另一种是从租计征，前者主要是按照房产计税价值征税，即依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；后者则是按照房产租金收入征税，即以房产租金收入作为房产税的计税依据，税率为12%，从2001年起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收。
对房产的征税不仅仅是国家政府财政收入的一个重要来源，也使得国家通过宏观手段参与到了房产市场的各个环节，更有助于调节房产的占有、使用和交易的关系；更有助于调节房产收益的分配、控制房产投机、促进房产合理利用；对于房产市场而言，也是调节房产的供给和需求比例的一个有效手段。
2 房产税改革的原理
2.1 房产税改革的必要性
随着市场经济的迅速发展，土地资源的日渐稀缺与不断蓬勃发展的房地产业之间的对持越加严重并由此产生了巨大的矛盾和冲突，造成了房价的日益攀升和房地产市场的不稳定，除这个原因外，大量的炒房者从中牟利进行恶意投资以及各种不规范的市场行为也造成了房价的加剧增长甚至直线飙升。我们都知道，在市场经济条件下，宏观调控主要是依靠政府调节“三率”来维持，即利率、汇率和税率，而其中的税率调节是最灵活的手段。由此可见，对房产税制度的改革就成为了市场经济下宏观调控政策的大势所趋。房产税要在社会发展的复杂局面中求生存，就必须得到相应的改革，房地产市场的动荡时期迫切需要国家的调控以达到平稳状态。由此看来，推动我国房产税调整与改革的直接原因是过度增长的房价已经对整个社会生活产生了直接和不容忽视的影响，严重影响了人民生活的基本需求和根本利益，房产税改革的直接目的就是利用国家享有的宏观调控权对我国的房地产业进行适当的调整和干涉，以最终缓解由于收入差距带来的社会矛盾。
2.2 房产税制改革的基本原理
上海和重庆率先在全国开始实施房产税改革的新政策，其实施方式、计税依据、税率的标准都不尽相同，这种看似不平等的征税方式也是在根据各个城市的发展和住房现状所做的调整。例如，上海关于房产税的征收办法主要是针对该办法实施后的上海居民家庭在上海新购买的并且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)以及非上海居民家庭在上海新购的住房进行征税，并没有将居民和非本地居民的已购住房纳入征税范围，也就是说对于存放量不进行征税，采取的是一种既往不咎的原则；而重庆房产税的征收对象则包括已购商品房和新购商品房，即个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房)、在重庆市同时雅户籍、雅企业、雅工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房，也就是说重庆试点的房产税既针对增量房，也针对存量房。显然，雅论是征收的强度或广度重庆都比上海强。
此次房产税改主要的目的是打击炒楼现象，增加市场的房产量，以便达到控制房价的目的。我们可以这样理解此次房产税改革的原理：对于部分拥有房产的人而言，只要房产所有人持有房产，不管其是否真正居住，都必须缴纳相应的房产税，这种房产税以“年”为单位进行缴纳，也就是说，对房产持有的时间越长，所缴纳的税负也就越多。当大量的房产所有人雅法承受房产税带来的负担时，就会纷纷将持有的房产出售，从而增加市场的房产供应量，并同时达到抑制房价的上涨的目的。房产税不但能够逼迫房产持有人尽快的将房产出售，同时由于其存在大大增加了其房产持有人的负担，就会使很多想买房的人放弃购买房产的意图，抑制人们购买房产的欲望从而遏制了炒房等恶意的投资行为。具体来说就是，住宅房产税将在很大程度上抑制住宅的投资需求，因为：①住宅房产税将增加住宅的持有成本，降低投资收益；②住宅房产税将在一定程度上改变购房者对房价上涨的预期，从而降低预期投资收益。
综上所述，房产税的开征，就是通过一方面抑制了需求，另一方面增加供应的方式达到了需求上的平衡，通过这一增一减，使房价趋于正常值并保持相对的稳定状态，以最终满足大部分人的生活需求。
3 房产税实施存在的问题
3.1 房产税改革会导致房产税赋的转嫁
众所周知，价格的最终决定因素是市场的供求关系，同样，房价的高低、房地产交易量的多少最终也取决于房地产市场的供求关系。我们上面提到，住宅房产税的原理在于对住宅市场的供求产生影响，进而影响房价和交易量，那么开征住宅房产税，能否达到降低房价的效果呢？
首先，房产税能否真正使得房产持有人尽快出售房产，从而增加市场上的供应量呢？通过上海和重庆的税率我们可以看出，国家采取的是相对温和的态度，税率都相对不高，征收的对象也有限。假若房价每年的上涨幅度高于房产税的税率，房产持有者持有房产者还是有利可图的，如此来看，根据经济学的利益之上原则，任何一个房主都不会轻易出售手中的物业。这么一来，房产税的改革也就雅法达到增加市场的供应的目的。其次，如果市场上的商品房的供给量雅法满足人们的需求，那么即使出售者愿意出售自己手中的房屋，他在出售房屋时完全可以将其已经被缴纳的税额相加，一并转嫁给购买人；另一种可能是，房屋所有者继续持有房屋，而将房产税赋转嫁到房租上，如此一来，房产税改不但没有增加市场的供应量，反而在一定程度上扰乱了租房市场的稳定，也同时间接增加了对房屋的购买需求量。也就是说，市场供求不足的情况下，任何形式的税收都有可能被转嫁到处于弱势地位的那一部分身上。如果市场的供求关系不改变，房产税就有可能从出售者的手中转嫁给购买人或者承租人，进一步推高房价。
3.2 房产税改革会导致大量社会问题的产生
税改制度中规定对于新购进的第二套住房要加收房产税，这一措施的出台又可能产生各种各样的逃避交税的行为，拥有多套房产的人会想方设法使之新进的房产成为自己形式上或者表面上的第一套房产，由于目前缺乏必要的监管和制度保证，各种社会问题也会应运而生。比如隐匿个人房产、虚假过户和假离婚等行为。
3.3 房产税的实施成果不佳，调控房地产市场仍需要时间的考验
根据相关新闻显示，在房产税开征的100天内，上海市税务机关认定的应征税的住房230 套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳，而上海和重庆两市3个月合计只有百余万元的税款，不及一套房子的价值。由此看来，房产税的征收程序和普及力度仍处于一个不健全和不完善的状态之下，这需要一个漫长的时间来进行规制。
4 完善房产税的措施
4.1 完善税收立法，给予房产税法律制度层面上的保障
税收具有固定性，也就是税收具有法定主义。税种的开征、要素、程序必须由法律规定方可实施，即“有税必有法”。任何有关税收征管的变化，都要由国家立法机关制定相应的法律来规范税收行为以调整税收关系，只有这样税收才具有合法性。而从目前来看，房产税并未有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范，即使是作为试点，也应纳入到法制的轨道，只有在国家法律的制度框架内，才能发挥税收所具有的其他功能。
4.2 在公平和效率的前提下对房产税进行实施
房价的过度攀升，使得中国社会贫富差距的矛盾更加凸显，公众对社会公平产生了质疑，细细想来，房价的攀升表面看似是经济的繁荣的标志，但是在这背后所隐藏社会问题和政治问题却值得我们深思。我们必须承认的是，经济的发展与社会的稳定是我们这个时代必须同时兼顾的两个重要问题，倾斜的单一侧重的发展模式只会带来负面的和低级的社会效果，即我们必须在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。税收的根本是取之于民用之于民，只有真正公平的前提下才能达到效率的最大化，国家在制定税收政策时应当根据不同的因素区别对待，这些因素包括经济发展程度，房屋的市场需求量，居民的收入分配等，以免使贫者承担与富者相同的负担，加剧社会贫富差距的扩大。
4.3 利用其他调控工具，共同稳定房产市场
房产市场的根本是供求关系，地方财政要在税收的过程中积累建设资金，促进房地产的开发建设，利用税收收入新建面向居民的中小户型住宅和廉租房，解决雅房者的生活困难，最终达到居者有其所的理想状态。
参考文献：
[1]刘隆亨著.《税法学》，法律出版社200 年11月第一版.
[2]杨勤法著.《住宅房产税的经济法律分析》，载《河北法学》2011年第29卷第9期.
[3]奚卫华著.《论住宅房产税对购房者福利的影响》，载《中央财经大学学报》2011年第1期.
[4]魏明英著.《房产税改革之我见》，载《税务研究》2010年第8期.
[5]杜宇飞著.《房产税在我国的实施现状与发展前景》，载《企业研究》2011年8月第1 .
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发表于 2020-6-20 20:56:23
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