内容摘要:通近年来,伴随着我国金融产业的深入发展和商业银行营业规模的不断发展壮大,商业银行在全市范围内设置营业网点、扩大分支机构分布区域的需求不断增强。网点设置有租赁、购买和自建三种形式,其中,租赁是目前进行网点设置的重要方式之一。由于网点租赁关系到银行网点经营的稳定和发展,且通常租赁期限较长、租赁面积较大、涉及租金总金额较高,因此能否订立合法有效存续并有利于承租人权益的租赁关系是银行网点租赁的关键,应予以高度重视。
2009年1月30日,最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“《司法解释》”)。它为人民法院正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件、依法保护当事人的合法权益提供了最新的法律依据。该项《司法解释》已于2009年9月1日起正式施行。
本文以《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日公布)和该项《司法解释》为依据,结合银行网点租赁中经常面临的法律问题,分析银行网点租赁中主要应关注的法律问题,为银行业务实际操作人员从事网点租赁业务提供法律风险防范的借鉴依据。
关键词:银行;网点租赁;法律问题
中图分类号:F421.31文献标识码:A
一、在网点租赁中,应首先确保租赁关系的有效成立
银行在进行网点租赁、签订房屋租赁合同时,租赁关系能否有效存续是从事网点租赁的关键,也是银行作为承租人所应享有的权利能够受到法律保护的必要条件。为确保租赁关系的有效成立,应当注意以下问题:
(一)出租人应当具备对外出租该租赁房屋的合法权利
出租人应当符合以下条件之一,方具备对外出租该租赁房屋的合法权利:
1.出租人是租赁房屋的房屋所有权人。
出租人应当已经取得租赁房屋的《房屋所有权证》,或者虽未取得房屋所有权证,但已经签订正式的《房屋买卖合同》并已进行备案登记,或者是租赁房屋所在工程的合法建造者。
2.出租人虽不是租赁房屋的房屋所有权人,但是事先已经取得房屋所有权人的授权同意,有权代房屋所有权人对外出租房屋。
实际操作中,银行常常遇到拟租赁房屋的所有权人将租赁房屋委托物业公司或第三方房屋中介机构代理进行房屋租赁的情况。在这种情况下,为确保订立的租赁关系合法有效,银行应当要求出租人提供房屋所有权人的书面授权委托书并要求其提供关于房屋所有权人同意该租赁关系的书面证明。
3.出租人是租赁房屋的承租人,并有权对外转租该租赁房屋。
依据《合同法》的有关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。因此,经出租人的事先同意,承租人可以将租赁房屋转租他人。在这种情况下,银行应当要求出租人提供房屋所有权人同意其将房屋转租予银行的书面文件
(二)租赁房屋应当具备符合国家法律规定的出租条件
1.对于租赁房屋属于在建工程的,银行在签署合同前应当向出租人核实确保租赁房屋已取得建设工程规划许可证并应确保租赁房屋符合建设工程规划许可证中载明的各项规定。
对于已租赁房屋中存在出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情形的,建议要求出租人尽早办理建设工程规划许可证或完善租赁房屋使之符合建设工程规划许可证的各项规定,在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
2.建议银行不租赁未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同雅效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分雅效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。因此,银行若决定租赁,建议确保租赁房屋所在临时建筑已经或尽早取得有关部门的批准同意,同时应确保租赁期限符合该临时建筑的使用期限。
3.应当确保租赁房屋未被他人合法占有。
银行在进行网点租赁时,首先应核实该房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并应当确保本行与出租人签订租赁合同时,前租赁关系已经终止并且原承租人已经搬离租赁房屋。
在就同一房屋存在多份租赁合同,且合同均有效的前提下,人民法院将依照下列顺序确定履行合同的承租人:
(1)已经合法占有租赁房屋的;
(2)已经办理登记备案手续的;
(3)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
4.除上述3点条件外,银行网点租赁业务中,还会遇到一种情况,即银行向刚刚建成的一手房房主承租租赁房屋。
此时,房屋虽已竣工验收并由开发商交付房屋购买人(即出租人)占有使用,但租赁房屋的房屋所有权证(即小产权证)的办理还需要一段时间(北京地区通常1-2年)。在此种情况下,因租赁房屋的小产权证尚未办理,出租人暂不是租赁房屋的所有权人,租赁房屋连同其所在房地产开发项目的整体产权仍归开发商所有,因此建议银行在承租此类租赁房屋时,除与出租人签订租赁合同外,还要求开发商出具知晓并同意出租人对外出租该租赁房屋的书面声明。
(三)租赁合同应进行登记备案,但建议不将登记备案作为租赁合同的生效前提
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年1月5日公布)的规定,租赁合同当事人应当办理租赁合同的登记备案手续。
但是,租赁合同的登记备案手续不是房屋租赁合同生效的必然前提条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同雅效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
因此,当事人双方在房屋租赁合同中约定以办理房屋租赁合同的登记备案手续的,登记备案手续是合同的生效条件,否则,登记备案手续仅具有对外公示房屋租赁关系的效力。
因此,建议除出租人一方已履行主要义务(如房屋交付义务)而银行已经接受出租人的交付的情形外,在房屋租赁合同中不约定以办理租赁合同的登记备案手续作为合同的生效条件。
但考虑到房屋租赁的登记备案是政府对房屋租赁管理的要求,通过备案登记可以起到对外公示房屋租赁关系的效力,且是否已经办理租赁房屋的登记备案手续是在“一房多租”情况下法院确定履行合同的承租人的考虑因素之一,因此仍建议在租赁合同将登记备案约定为出租人的一项义务,并建议在签订租赁合同后及时办理租赁合同的登记备案手续。
以上是关于租赁关系效力应关注的法律问题。银行在进行网点租赁时,应当首先确保租赁关系的合法有效性。租赁合同被法院认定雅效后,出租人可以请求参照租赁合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。
二、银行接受二次转租的房屋作为网点营业用房时,应注意的法律问题
所谓二次转租,是指接受承租人的再次转租,银行作为次承租人与承租人签订房屋租赁合同、使用房屋的行为。在二次转租中,房屋的出租人(即房屋产权人或其代理人)与承租人之间的房屋租赁关系和承租人与次承租人之间的房屋租赁关系是两个相对独立的房屋租赁关系。
但由于次承租人的租赁行为是基于承租人与出租人间的租赁关系而产生的,故在二次转租关系中银行作为次承租人享有的与租赁房屋有关的权利义务关系都将受到原租赁关系的影响。具体包括:
(一)承租人对外进行转租的,应当事先取得出租人的书面同意,否则出租人有权解除合同,从而导致转租行为雅效
根据法律的相关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,因此,银行在接受转租的租赁房屋时,应首先核实承租人的转租行为是否已经取得出租人的同意。
(二)转租的租赁关系的租赁期限应当在原租期之内,超过的雅效
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余期限的,人民法院应当认定超过部分的约定雅效,但出租人与承租人另有约定的除外。因此,银行在接受转租的租赁房屋时,可以要求承租人和出租人协议延长原租期,使转租关系的租期在原租赁关系的租期内。
(三)在转租关系中,由承租人向次承租人履行出租人的各项权利义务,如维修保养义务、收取租金的权利等。
(四)还有一个值得注意的问题是,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持,但转租合同雅效的除外。
因此,若在银行租赁的转租房屋发生上述情况时,可以将代承租人支付欠付的租金和违约金作为解决方式之一。
三、关注在租赁期间租赁房屋转让的法律问题
在租赁期间内,出租人转让租赁房屋的,承租人享有对房屋继续承租的权利和对房屋在同等条件下优先购买的权利。
(一)关于承租人的继续承租权
租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人继续有效,设定在该租赁物上的租赁合同仍然,新所有人继承原出租人的权利和义务,并受该合同约束。但在下列情形的,原租赁合同对房屋受让人不具有约束力:
1.出租人与承租人在租赁合同中约定,租赁房屋在租赁期间发生所有权转让的,承租人与出租人间的租赁合同不对房屋受让人具有约束力。
2.租赁房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在上述三种情形下,租赁房屋的所有权变动后,原租赁关系对租赁房屋的新所有权人不具有约束力。因此,银行在网点租赁中,应在选择租赁房屋和签署租赁合同时,充分考虑上述情形发生的可能性,尽量避免租赁房屋出现上述情形而导致本行的租赁关系对房屋受让人雅效。
(二)关于承租人的优先购买权
1.出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但是,在下列情形下,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使优先购买权的;
(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的;
(5)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。因此,在网点租赁中,银行对租赁房屋享有的优先购买权一般将得到法院的支持,但在发生上述所列情形下,银行将不再对租赁房屋享有优先购买权,但银行仍可以向新受让人主张继续履行房屋租赁合同。
2.对于出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。因此,雅论是在租赁关系成立前设立的抵押权,还是在租赁关系成立后设立的抵押权,承租人都享有优先购买权。
但是,对于抵押权成立先于租赁关系的,在实现抵押权处置抵押物(即租赁房屋)时,享有优先购买权但未行使的,租赁关系将不对处置后的租赁房屋的受让人有效。
3.在出租人侵犯了承租人的优先购买权后,承租人只得向出租人主张赔偿,但不能主张新买卖关系雅效。因此,银行的优先购买权在受到侵害后,银行应积极向出租人主张赔偿。
四、在网点租赁中,租赁房屋的维修保养义务主体
根据法律的有关规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
因此,维修保养义务是出租人应尽的义务,也是出租人的主要义务之一。但合同法赋予出租人、承租人双方可以通过合同约定不由出租人履行租赁房屋的维修保养义务。为避免基于合同法的该等规定导致出租人免于承担租赁房屋的维修义务,建议实际操作中:
(一)在合同中明确约定出租人对租赁房屋的维修保养义务;
(二)在合同未作约定的情况下,依据合同法的规定,要求由出租人履行维修保养义务;
(三)避免在合同中约定由承租人承担维修义务。根据合同法的规定,此种约定有效,其将导致出租人对租赁房屋维修保养义务的免责。
作者简介:
于琳(1982- ),女,北京人,职称:法律顾问,学历:本科,主要研究方向:金融经济类法律事务。
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发表于 2020-6-22 16:45:43
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