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摘 要：近年来，随着我国国民经济的快速增长，房地产业也得到了前所未有的发展。而房地产业的资金密集性特点使得其受国家宏观调控，特别是货币政策调整的影响较大。国家陆续出台了一系列货币紧缩政策，对利率、汇率、准备金率等政策进行了调整。央行本轮对货币政策的调整，主要是针对当前经济运行中的一些突出问题，主要是固定资产投资增长过快、货币供给量偏高,信贷投放偏快，需要给予高度关注。在这样的背景下，该文对央行在利率、汇率、存款准备金政策的变动情况进行了梳理，联系这期间与房地产行业密切相关的重大金融货币政策，拟对国家货币政策调整对房价的影响进行分析。
关键词：房地产；金融；货币政策
2010年我国发展迅速的两大行业金融和房地产都出现了各方面的变动，对国民生活产生了巨大的影响，国家宏观当局也采取了一系列的调控措施来引导其健康发展。金融业和房地产业是两个相互影响，相互依存的行业，任何一个行业的变化都会对另一行业产生深刻的影响，尤其在我国，金融业和房地产业均受国家宏观调控的程度较深，纵观2010年以来二者的发展的趋势，金融业的稳定和房地产业的健康发展有着密切的关系。
一、从需求的角度看
以房地产抵押贷款为主要形式的金融支持，能够大大提高了需求者的支付能力，使房地产市场的有效需求增加。所以说金融支持加速了中国住房制度的改变，促进了中国房地产市场的发展，同时房地产抵押贷款作为房地产金融领域的一项重要业务在商业银行中成长迅速，但是其成长性质仍表现在市场规模上，在贷款产品种类上的成长与创新有限。有限的贷款产品供给雅法满足目前市场对产品的多元化需求。社会希望有可供选择的更多、更灵活的信贷服务产品。
二、从商业银行的角度看
目前其房地产贷款属于优良贷款。因此房地产信贷业务在商业银行间的竞争日益加剧，各商业银行都希望不断发展和完善本身的房地产金融服务，扩大房地产信贷规模。但将房地产市场上的风险过度集中在商业银行体系，显然又是非常危险和不合理的，尤其是从长期的角度看。
三、从房地产市场的角度看
当市场上的供需双方都完全依赖于银行这一单一渠道的支持时，自然就会陷入一个两难的境地之中：如果银行控制了消费就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求雅法满足； 银行对供给和消费都进行支持就容易导致市场过热，风险增加。于是房地产市场便直接受到银行政策的左右，而并非自身的供求关系，但实际上市场的运行又并非靠银行就能够左右或有效判断与控制的。
四、金融政策对房地产市场的影响机理
金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段，从2003年开始得到较多应用，中央政府从利率工具和信贷工具等方面， 采用了调整利率、调整存款准备金、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段，对房地产市场进行调控，并且调控力度在不断加大。对于目前中国的情况来说，低利率政策不仅导致了中国经济投资过热得不到遏制、银行信贷又快速增长，还导致国内的房地产市场投资过热、市场炒作十分严重而房价快速上涨。面对这些严峻的经济形势，政府宏观调控采取了多次加息与提高银行存款准备金率等相关的措施。提高存款准备金率对房地产行业存在间接影响，即通过货币乘数回收大量流动性，从而影响了房地产开发贷款和按揭贷款发放规模。
五、利率政策对房地产市场的影响
金融市场的核心是市场的价格机制，而金融市场的价格就是利率，虽然，央行每次加息幅度都不大，但市场价格变化并不在于其变化的幅度大小，而在于这种变化是否向有效的市场机制方向发展。特别是当这种变化向市场发出一个强烈的信号时，那么购房者就会把这些信号转化为企业或个人行为决策，影响企业与个人预期。也就是说，多次利率的上调是已经强烈地向市场表明，企业或个人一定要把利率风险考虑到行为决策中。利率是宏观调控的重要手段，一季度房地产表现出过热的态势，超出国家预计的速度。房地产固定投资规模过大，房地产固定投资在国民经济的比例过高。此次加息是政府通过金融杠杆对地产经济过热的预警的信号，通过提高开发商成本和购房者还贷成本来抑制过热的投资，以及过多的购房需求，从而达到抑制房价的目的。
六、结束语
为了抑制目前我国房价的过速上涨和房地产投资过热的现象,本文提出以下几点建议。第一,合理界定房地产价格区间。房地产价格应该有一个合理的区间,国际上,一般使用房地产价格收入比来确定房地产价格的合理区间,具体来说是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地产价格的变动区间,其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。第二,从源头上控制进入房地产市场的资金。从理论上及上面的实证分析中我们都可以看出,货币供给和房地产市场的价格存在一种正向的关系。因此,要想控制房地产市场的价格,我们可以从源头上控制进入房地产市场的货币供给。第三,控制通过其他途径进入房地产市场的资金,尤其是热钱。根据国家外汇管理局和国家统计局的数据计算,2002年到2001年,流入我国的长线投机资金逐年递增, 年累计为5418.14亿美元。到今年和明年底,国内热钱累计规模很可能突破 500亿美元和8000亿美元。而且2002年到2001年,投机性资金流入占当年GDP的比例约为4%,累计总量占2001年GDP的1 %,这一比例已经超过1991、1998年东南亚金融危机前的情形。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,为了有效抑制房地产市场的货币供给,政府应积极采取措施控制进入房地产市场的热钱。
参考文献:
[1]易宪容.加息对房地产市场的影响[J].卓越理财,2001,(4).
[2]刘造林,李姗.我国货币政策对房地产投资影响的实证分析[J].北方经济,2008,( ).
[3]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2005.
（编辑：ZK）
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