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摘 要：我国房地产市场上呈现出来的地价、房价过高以及市场过热等现象，都与现行房地产税税费复杂、项目繁多有关。本文利用贵州省2000年―2009年数据对我国房地产保有环节的税负情况进行了实证分析，发现存在税收负担率较低、税基狭窄、计税依据不合理等问题。我国可以借鉴外国房地产保有环节税收的做法，在房产保有阶段逐年收取物业税。另外，笔者认为物业税的根本作用不是调控房价，而是发挥完善财产税制，从而缩小贫富差距的作用。
关键词：房地产税；物业税；收入差距
中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.39 9/j.issn.1 12-3309（x）.2011.11.09 文章编号：1 12-3309（2011）11-23-03
随着城市化及房地产市场的快速发展，我国出现了区域性房价飙升、投机购房过热等现象。部分城市房价涨幅远超居民收入增幅。我国房地产市场上呈现出来的地价、房价过高以及市场过热现象，都与现行房地产税税费复杂、项目繁多有关。
一、房地产税负分析
现行房产税制包括城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税和契税几大税种。其中，契税为房地产交易环节税收，城镇土地使用税、房产税为房地产保有环节税收，土地增值税为房地产流转环节税收，而耕地占用税是带有“费”的性质的一项税收。现行房地产税收体制在保有环节税种少、优惠多、税负过轻。相反，在房地产交易环节税种较多。
1、房地产保有环节税收实证分析
在房地产保有环节中，现行税种非常少，主要有房产税和城镇土地使用税，名义税负明显偏低（房产税按房产计税价值*1.2%；城镇土地使用税（贵州省）按4元/平方米），且免税范围极大：对于个人所有非营业用的房产免征房产税；居住用的房产免征城镇土地使用税等。这些优惠政策是国家低工资制度和福利房制度的背景下制定的，住房被当做一种潜在福利，作为工资以外的以低付租费的方式给予居民的福利。这就导致了房地产居住行为基本雅税负状态，使得房产在保有环节税负较低。用贵州省2000年―2009年房地产保有环节税收与相关房地产市场价值进行比较，相关结果见表1。
从上表看出，房地产进入个人消费的10年来，随着房地产行业的发展，保有环节的税收也在增长。房产税收入从2000年的2125 万元，增加到2009年的142 0万元，增加近1.12倍，平均年增长率为10.5%。但其增长相对于贵州省税收收入的增长（从2000年的 99 1万元增加到2009年的3111011万元，增长3. 5倍）来说，明显滞后于房地产发展的速度。城市土地使用税的规模也一直很小，由于200 年出台了新的征收规定，2001年增长了 3.4%，在之后两年中持续快速增长，对房地产经济过热发挥了一定的降温作用。
进入21世纪以来，房地产业飞速发展，10年中，保有环节税收不断增加，保有环节的税收负担率从0.191%增长到0. 33%。，但与以保有环节税收作为地方政府主要财源的发达国家（美国各州有效税负率为1%―2%之间，法国为3%，德国为1.4%―1.5%）相比，我国保有环节的宏观税负水平还很低。[1]2009年贵州省保有环节税收占地方税收收入的2.38%，在提供财源方面发挥作用很小。
2、房地产交易环节税负分析
据统计，房地产交易环节总体税负相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负明显偏重。另外，在房地产转让行为中，购买方除了要缴税，还需支付名目繁多的地方性收费，这些税费被摊入房价中，由购买者通过购房一次性支付，以上种种导致我国在房地产开发过程中税收成本过高。而在房地产保有环节，经济风险过低，增加了房价提升的预期。应对房地产税制的种种不足，部分学者提出在保有环节征收统一的物业税，把居民自用的房地产纳入征收范围，扩大税基、增加地方政府税源。
二、物业税的提出及作用分析
2003年中共中央在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中第一次明确提出：“对不动产开征统一规范的物业税。”200 年10月，物业税开始模拟评税试点。2009年5月，国务院又提出加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。这次国务院正式将物业税改革提到了政府的议事日程。
这里所说的物业税即指房地产税，在不同国家、地区，其具体名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，主要是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者按当年的房地产评估值的一定比率征收税款。开征物业税的目的是在优化税制的同时，调控房地产市场，提高地方政府的财政收入，提供公共服务，最终建立健康稳定的财政收入来源。物业税的税制设计除了兼顾政府收入，纳税人的承受能力也是政府必须考虑的问题，这关乎社会经济的正常运行和社会政治的稳定。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税合并，转化为在房产保有阶段逐年收取的物业税。其中房产税和城市土地使用税是现行房地产保有环节的税种。土地增值税是对土地增值收益，对转让房地产的增值额征收的一种税收，以取得的增值额为计税依据，税率采用超额累进税率，因其计算繁琐，征收成本大，并且增值额多发生在保有环节，拟将其并入物业税。
不应赋予物业税太多功能，有学者[3]提出：物业税是对财产存量的课税，针对的是土地价值、房地产价值，以财产的持有为依据，而不是简单的“税金合一”、“三税合一”、“化整为零”。物业税并不以降低房价为目标，也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛为主要内容，而是一种单纯的政府公共服务价格。许多学者（吴俊培2004；钟晓敏、叶宁，2005等）建议把土地出让金并入物业税。这样的做法混淆了税、费的概念，雅法体现基本的国有土地所有权。取消土地出让金制度，土地的招拍挂应和交易方式将被取消，政府该如何分配土地资源？免费供应还是实行年租制？势必滋生更多寻租，降低公共资源的分配效率。笔者认为，物业税对房地产价格的调控作用有限，但可以发挥调节资源配置和贫富差距的作用。
1、对房地产价格的调控作用
笔者认为从整体上看，开征物业税对房地产价格影响不大，原因如下：
房地产作为一种特殊的商品，决定其价格的根本因素是供求关系。造成目前房地产价格居高不下的原因主要是供给小于需求。住房的需求包括两部分：一部分是消费性住房需求，另一部分是投机性的购房需求。消费性住房需求是有规律的，可以通过增加土地供应解决；而投机性需求波动性极大，不可能通过增加土地供应来解决。目前房价暴涨的根源主要是投机性需求引起的。[4]物业税不能有效抑制房地产的投机行为：一方面，对于投机炒房者，开征物业税使保有阶段的成本增加，使其放弃长线投机，但短线炒作的物业税成本比较小，因此对短线投机不会产生很大影响；另一方面，物业税的税负存在转嫁的可能，[5]税收负担只要是能转嫁出去，就不会降低投机性需求。这样，税收调控市场的链条就会断裂，就雅法通过保有环节征税来影响房地产价格。
“将土地出让金也并入物业税”对房地产市场的调控效果也不会明显。[ ]我国房地产市场经过十余年的发展，已经具有相当大的存量规模，物业税征收势必会产生对老房与新房的区分对待。为减少改革阻力，在改革初期，对于“老房”实行老办法的可能性非常大。这样必定要对已形成的房地产价格及新开征房产税率换算，然后形成新房价，此时的房价下跌只是税费分期交纳导致的名义房价下降，并不是房价的真正下跌。
从国际经验来看，征收物业税的主要目的不是调控房价，而是支持地方税收、调节贫富差距。实际情况是很多发生过房地产泡沫的国家都开征了物业税。一个例子是韩国卢武铉时期（2003-2001），政府寄希望于通过开征高房地产税负抑制房价攀升，结果不仅没有达到预想效果，还使老百姓买房难、养房更难、怨声载道。另一个例子是美国各州于18世纪末陆续开始征收物业税，到19世纪中期各州普遍开征物业税。据统计，扣除通货膨胀，从1991年至200 年美国房价就上涨了51%，这一举措并没有改变房地产价格的波动。[1]经济学家陈志武表示，本次全球金融危机的根源之一就是西方发达资本主义国家的房地产市场出现了严重泡沫，而这些国家均有完善而悠久的物业税制度，可见这一税收对于平抑房价作用有限。
2、调节资源配置，降低住房空置率
通过优化物业税税制设计，可以降低住房空置率，增加房地产供给。很多新开发小区建成后入住率过低，与此同时还存在着大量住房需求雅法满足。内蒙古鄂尔多斯市一期建设32平方公里的康巴什新区，目前只有人口2.8万，被某媒体戏称为“鬼城”。住房资源的不合理分配，加剧了我国中低收入人群住房难的问题。在国外，日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税；奥地利征收闲置土地价值税，并采用较高税率；韩国征收土地超额增值税，专门对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税；我国台湾地区征收荒地税、不在地主税、空地税（按该宗土地地价税的3.5倍征收），这些税都是带有对土地闲置惩罚性质的特殊性土地税。更有甚者，香港的差饷税大大降低了住房空置率，绝大多数业主为了避免空置房屋，宁愿将空置的物业低价甚者零租金出租，差饷税的作用可见一斑。综上所述，我国可以通过优化物业税的税制设计，对闲置的土地和房屋设置高税率，以减少住房空置现象，盘活二手房市场，增加住房供给。
3、物业税是调节贫富差距的重要税种
我国的贫富差距已经很大，据统计，1918年中国的基尼系数为0.311，2000年开始越过0.4的国际警戒线，2004年达到0.4 5，并有逐渐上升的趋势。贫富差距是一个国家发展的重要指标，也是社会安定繁荣的必要因素。在税收方面，调节贫富差距需要建立一个完（下转5页）（上接24页）整的税收体系，包括个人所得税、社保税、财产税等。其中，个人所得税和社保税，属于调节当年收入流量的税种，而财产税（物业税、遗产税和赠与税）属于调节财富存量的税种。由于物业税是对生者而非死者私人财产征税，所以物业税较之遗产与赠与税是更为主要的财产税税种。就我国目前的情况而言，城市居民80%以上的住房实现了私有化，更有一些高收入群体已将购买住宅作为保值投资的重要手段。可以说，住房占有量的多少已经成为区分贫富差异的一个重要标准。[8]房地产作为财富存量，其价格是普通居民年收入的几十倍，甚至几百倍。因此，物业税可以根据一般性住房和别墅、第一套房和多套房制定不同税率，同时对保障性住房免征或少征来调节居民财富存量。让拥有财富多的富人多缴税，拥有财富少的穷人少缴税，从而减少贫富差距。
参考文献：
[1] 吴腾.浅谈我国房地产市场税制改革―基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J].新疆财经,2010，（04）.
[2] 王锦秀.浅析物业税改革对房地产行业的影响[J].金融经济，2010,(14).
[3] 杜东华.试论开征物业税的难点及对策[J].中国总会计师,2009,(05).
[4] 安体富、杨金亮.厘清开征物业税的若干理论问题[J].铜陵学院学报,2010,(03).
[5] 周莉、张超.物业税对抑制房价上涨的效应分析[J].新疆财经,2010,(03).
[ ] 倪维栋.谈物业税的开征对房地产价格的影响[J].商场现代化,2010,(23).
[1] 张健华、熊鸳.对我国开征物业税问题的思考[J]金融发展评论,2010,(04).
[8] 张玉霞、于吉辰.我国物业税开征的必要性及其影响[J].科学与管理,2005,(03).
[9] 韩德军.物业税改革的国际借鉴与政策选择[D].咸阳:西北农林科技大学,200 .
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