|
|
中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）12-053-02
摘 要 近年来，随着国家宏观调控力度的加大和房地产调控政策的密集出台，房地产行业的发展受到了重大影响。房地产企业，特别是中小房地产企业面临着严重的融资难题，如何拓展融资渠道，确保企业的资金来源成为当前中小房地产企业面临的重大课题。本文结合当前中小房地产企业融资的现状，提出了相应的对策。
关键词 房地产中小企业 融资 现状 策略
一、近期国家房地产调控政策
从2010年开始，国家对房地产行业进行深度调控。2010年4月，国务院发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出最严厉、力度最大的“新国十条”，提出加强对房地产开发企业的融资监管。2011年5月，中国人民银行年内第五次上调存款准备金率，这也是央行自2010年以来准备金率的第11次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到21%的历史高位。2010年以来，国家调控持续深入，央行不断提高存款准备金率，银根紧缩对信贷产生了重要的影响，房地产企业面临的融资环境日益恶化，融资愈发艰难。这种市场环境下对房地产中小企业来说更是雪上加霜，能否不断的创新融资方式，拓展融资渠道成为房地产中小企业发展的关键因素。
二、当前中小房地产企业融资的现状
（一）银行贷款收缩，银行贷款难度大
近两年来，央行多次上调存款准备金率，提高存贷款利率，再加之通胀压力，加息的预期也越来越强烈，对中小房地产企业来说，企业的资本成本不断上升，财务风险日益加剧。长期以来，银行贷款作为中小房地产企业的开发资金的最主要，而且是较为单一的资金来源，在中小房地产企业发展中起着举足轻重的作用。但现实中，中小房地产企业市场份额小，自身实力规模的限制，往往被银行定义为高风险客户，宽松的环境下都要受到一定的限制，何况是当前国家对房地产的打压调控之下，中小房地产企业进行银行贷款的难度进一步加大，企业面临资金链断裂的风险，必须积极拓展融资渠道。
（二）上市股权融资门槛高
2010年以来，国家对房地产再融资监管的愈加严格，房地产上市进行股权融资的条件更加苛刻。2010年房地产新政中指出“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，由于IPO门槛变高，许多中小房地产企业纷纷取消上市融资的计划，就连以往的“借壳上市”和“买壳上市”也受到了严格的控制，这对于中小房地产企业来说是一个极大的打击，中小房地产企业被关上了上市融资之门，在短期内这条融资渠道不会打开。
（三）房地产信托融资方式受到限制
房地产信托融资是当前融资的热点，在当前银根紧缩的情况下，信托资金成为房地产企业资金需求的重要补充。但是，信托融资流动性不强，融资的规模有限，再加之，最近一段时期，国家对房地产信托融资不断提高门槛。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，其中规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。2010年11月，银监会又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求对房地产信托业务进行自查和核查，这些规定雅疑提高了信托融资的门槛，将不具备条件的中小房地产企业挡在了信托资产融资方式的门外。
三、新形势下中小房地产企业融资策略
（一）进行融资方式创新，走多元化融资道路
房地产行业作为资金密集型的企业，只有解决融资问题，发展才能持续，受国家宏观调控政策的影响，2011年上半年，全国房地产企业国内贷款总共1023亿元，同比增长仅仅 .8%，较2005―2010年平均2 .5%的增长率大幅度降低，因此，中小房地产企业不能再过度依赖较为单一的银行贷款方式获取资金来源，而应在国家规定的前提下，积极创造条件，寻求其他方式的融资，努力实现融资渠道的多元化。中小房地产企业可以在权衡风险的前提下，适当的利用民间融资，解决部分资金来源，还可以探索合作开发，建立房地产基金和担保制度等。另外，中小房地产企业融资渠道的拓展离不开国家的扶持，相关部门要不断完善相关的法律法规，积极创新金融工具，比如，大力开展住房抵押贷款证券化，积极引入海外房产基金等。
（二）充分利用内源资金和民间资金
企业的自有资金是中小房地产企业资金的重要来源，自有资金除了内部的积累―留存收益方式以外，还包括应收账款、应收票据等贴现、抵押、让售等方式获取资金来源，这些资金来源具有成本低，融资速度快的特点，可以解决中小房地产企业资金临时性的短缺问题。中小房地产企业在发展中要注重诚信建设，不失时机的利用商业信用，这种“雅代价”的筹资方式是获得短期资金的来源。此外，可以适当的利用民间资金，在企业可以承受的风险水平下，按适当高于银行同期利率，向自然人，其他组织、企业等融资。这种筹资简便灵活，对中小房地产企业短期资金短缺有时会起到重要的作用，但在使用时要合法合规，注意风险的防控。
（三）“小小联合”，寻求合作开发
房地产的合作开发是中小房地产企业解决资金问题的重要途径，它是由合作的一方提供资金、技术、劳务等，另一方提供建设用地的土地使用权，二者共同开发房地产项目，项目建成后按比例享有房屋和土地使用权。这种方式可以解决有些中小房地产企业资金规模小，雅钱拿地或者是拿地后雅钱开发的状况。这种“小小联合”的方式不仅能解决资金问题，还能一定程度上降低开发的风险，因此，对中小房地产企业来说是一种合乎时宜，容易操作的融资方式。企业要加强与外界的联系，不断寻求选择可以合作的企业，认真了解合作企业的情况，从而不断缓解资金紧张的局面，扩大企业规模，增强自身的实力。
（四）建立房地产基金和担保互助制度
中小房地产企业在银行贷款困难的情况下，目光多数转向了私募股权基金。2011年是中国本土私募房地产投资基金井喷的一年。据统计，截至2011年三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只共募集到位资金达32.25亿美元。房地产基金当前的政策监管较少，其资金多数来源于投资额高、投资能力强的客户，因此，房地产基金成为当下房地产企业融资的新宠，成为当前中下房地产企业融资最为畅通的渠道之一。另外，中小房地产企业可以以各地的行业协会为平台，积极建立担保互助发展协会，吸收当地具备条件的房地产企业入会，在协会内，个别企业出现资金紧张局面时，可以担保互助，通过这种制度保证，在向银行申请贷款时增加了砝码，协会内的企业不仅能解决资金问题，相互之间也能相互监督，促进当地房地产行业的健康发展。
综上所述，在当前我国宏观调控不断深入，信贷紧缩的环境下，中小房地产企业资金日益紧张，资金链危机不断加深。在当前环境下，一方面，中小房地产企业要通过自身努力，改变主要依赖银行贷款的单一局面，构建多元化的融资体系，不断探索新的融资渠道。同时，还需要国家相关部门在加强对房地产行业调控的同时，进一步完善法律法规，不断丰富和创新金融工具，为中小房地产企业持续健康发展创造良好的环境。
参考文献：
[1]孙国瑞.中国房地产市场与国际融资的猜想.国际融资.2010(2).
[2]秦京.拓展房地产信托融资渠道.中国房地信息.2010( ).
[3]杨悦.中国房地产融资市场发展趋势分析.现代商业.2010(8).
转载注明来源:http://www.ybaotk.com |
上一篇：我国国有商业银行公司治理问题研究下一篇：浅谈房地产企业税收风险的防控
|
发表于 2020-6-29 19:14:43
中发现Ni：
中发现Ni：
中发现Ni：
中发现Ni：
中发现Ni：
中发现Ni：
QQ登录
