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摘要:投资性房地产准则已于2001年1月1日起在上市公司开始实行,新准则将投资性房地产作为单独的一项资产列报,并允许采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,在体现了我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的同时,又形成了企业采用成本模式作为后续计量基准模式的中国特色。
关键词:投资性房地产 计量模式 公允价值 成本模式
投资性房地产是指以赚取租金或者资本增值为目的而持有的房地产,并能够单独计量和出售。在《企业会计准则第3号―投资性房地产》中规定：我国上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式；在后续计量中可以根据不同条件选择成本模式或者是公允价值模式。本文根据投资性房地产计量模式的理论，通过上市公司财务数据对两种计量模式下带来的不同财务效果进行分析。
一、投资性房地产的计量模式
准则规定：上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式,后续计量可以用成本模式，条件允许时可使用公允价值模式。可见，新准则明确了上市公司有通过判断选择计量模式的权利。这一规定在实现了同国际会计准则趋同的同时，也考虑了我国的房地产市场的现实。
(一)成本模式
准则规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号―固定资产》和《企业会计准则第 号―雅形资产》的规定，对投资性房地产进行计提折旧或者摊销；另外存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》的规定进行处理。经减值测试之后，确实存在减值的，投资性房地产应当计提减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
(二)公允价值模式
准则规定：企业存在确凿证据表明其公允价值能够可靠取得的，允许采用公允价值模式进行计量。对于采用公允价值模式计量的外购或者自建投资性房地产，应当按照其实际成本进行初始计量；而在其后续计量中，不应计提折旧或摊销，应当根据资产负债表日的公允价值，将投资性房地产的账面价值与其差额计入当期损益，另外需要强调的是企业一旦采用公允价值计量模式，就必须对其所有投资性房地产均采用公允价值模式。
新的会计准则强调上市公司在投资性房地产计量上采用成本模式，但是鼓励上市公司在符合条件的情况下采用公允价值模式。原因在于，我国的投资性房地产价值一直处于被低估的状况。
二、成本计量模式对投资性房地产的财务影响
在采用成本模式计量的行业中，根据财政部会计司2009年公布的数据，房地产行业占得比重最大，比重一直在18.4 %左右波动，另外采掘业占得比重也很大，比重大约在11.1 %。通过对5家较为典型的并且投资性房地产金额占非流动资产比例较高的上市公司作为研究对象，分析成本模式所带来的财务效应。分析结论如下：
(一)成本模式提高了存货周转率和流动资产周转率，并且降低了流动比率
造成这种影响的原因在于：在新的会计准则前提下，企业必须将原来计入“存货”的投资性房地产改计入非流动资产中的单独的科目“投资性房地产”。而“存货”属于流动资产，就使得流动资产比例下降，造成企业流动比率的下降，同时提高了企业存货周转率和流动资产周转率。
从对上市公司财务指标的分析来看，流动比率的下降在一定程度上会影响企业的短期偿债能力，这就影响了财务报表使用者对企业偿债能力的评价。流动资产周转率的提高在一般情况下可以使得企业流动资产周转速度加快，利用情况更好。同时在周转速度加快的情况下，流动资金会相对的节约，相当于流动资产的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力。存货周转率的提高表明其可以在一定程度上降低存货占用水平，增强企业的存货流动性，进而提高企业的变现能力和短期偿债能力，这对企业是有利的。
(二)成本模式在很大程度上起到了抵税的作用，帮助企业减少所得税的支出
从对上市公司的分析中，我们可以的发现，投资性房地产金额所占流动性资产的比重很高，从50%-80%不等。尤其是在大型上市公司中，根据财政部会计司公布的数据，该数据也达到29%-4 %。这说明投资性房地产涉及的金额是相当大的。根据新的会计准则，企业必须对投资性房地产计提折旧或摊销。而现行税法规定当期计提的折旧费用或摊销费用可在税前全额抵扣或者部分抵扣（超过税法规定的税前可抵扣标准需做纳税调整）。之所以要列示房地产行业，是因为房地产与其他行业最为不同的是投资性房地产从“存货”中独立出来，归属于非流动资产，企业计提的折旧额或摊销额在很大程度上直接减少了当期企业的账面盈利，以及减少了企业的所得税支出，起到了抵税的效果。
(三)成本模式避免了企业利润的波动性
成本模式是按照其投资性房地产的实际成本进行折旧或摊销，这些不会受到上市公司所在房产市场的价格波动而不断变化，进而在很大程度上避免了企业利润的波动性，保持了企业利润的稳定性，同时还可以有效防止企业人为操纵利润。
三、公允计量模式对投资性房地产的财务影响
通过对房地产行业中的5家上市公司为分析对象，并提取其2008年财务报表中的所有者权益变动以及当期净利润总额等数据，来分析公允价值所带来的财务效果。
通过计算5家上市公司的公允价值贡献率和净资产收益率两个指标。可以看出， 5家上市公司中，4家公允价值变动收益是正的，仅1家是负的。其中方大A的公允价值贡献率在2008年达到了111%。但是其中也不乏有像金宇车城公允价值贡献收益率为-43.88%。经过查看金宇车城的年报，发现这家上市公司在2001年投资性房地产金额为355.12万元，而2008年投资性房地产金额达到5850.5 万元。很明显金宇车城在历史成本模式下严重低估了自身的投资性房地产价值，导致在2008年将成本模式变更为公允价值模式后，公允价值贡献收益率下降到-43.88%。由此看出，在成本模式计量下，上市公司很可能会低估自身投资性房地产价值。
所选公司ROE（净资产收益率）均为正的.这表明这些上市公司在公允价值模式下的盈利能力都比较强，企业自有资本获取收益能力也较强。从客观的角度上看，允价值模式在一定程度上有利于企业提高运营效益，增强企业盈利能力。
需要指出一点：虽然公允价值模式有着成本模式所雅法展现得优势，但是公允价值模式有着一个很明显的缺陷――公允价值的取得。这一问题在一定程度上影响了我国部分上市公司对投资性房地产计量模式的选择。毕竟我国目前的市场环境并不是很完善，不能与像美国、英国、德国和日本这些发达国家相比。即使公允价值可以取得，也需要进行评估，而如何评估也是难题，如果评估不当，很可能会使一些本着恶意的企业利用公允价值来操纵利润。
四、成本模式与公允价值模式的对比
(一)对上市公司资产状况的影响差异
长期以来，企业一直将出租房与自用房放在一起核算，不加区别。在新准则实施以来，上市公司必须对投资性房地产独立核算。因此，在成本模式下，原本应计入“存货”科目的现在必须统一单独计入“投资性房地产”。存货量的减少代表存货的占用水平降低，流动性增强，存货转换为现金或应收账款的速度也加快了，即存货周转率提高了，时流动资产周转率也相应提高。而公允价值模式下，上市公司一旦选用了，那么其早年购入的投资性房地产将会大大的增值，提高其偿债能力。
(二)对上市公司税负的影响差异
公允价值模式的税负效应比较弱，与成本模式相比，由于投资性房地产采用公允价值模式不再计提折旧或摊销。因此就不能享受税前扣除，那么公允价值模式的抵税效果势必会弱于成本模式。
(三)对上市公司盈利能力的影响差异
公允价值模式在盈利能力的影响主要有两点，一方面因为公允价值模式不需要计提折旧或摊销，那么就降低了企业的成本费用，这在房地产行业是相当明显的。另一方面公允价值模式需要将当期资产的账面价值与公允价值之间的差额计入公允价值变动收益，调整当期损益。在我国目前的房地产市场来看，房地产行业高速发展，升值潜力相当大。其中投资性房地产物业盈利最为稳定，总体上每年都会增值。那么采用公允价值模式会对上市公司当年的净利润产生较大的贡献。但是企业每年的净利润波动也随之加大，也加大了经营与财务风险。而成本模式由于不考虑公允价值的变动，所以对企业利润的影响比较稳定。
参考文献：
[1]财政部．企业会计准则[M]．北京：经济科学出版社，200 年版．
[2]财政部会计司.国际会计准则第40号――投资性房地产.会计研究.2000,(1):11-13
[3]财政部.企业会计准则一应用指南.北京：中国财政经济出版社.200
[4]黄世忠．公允价值会计：面向21世纪的计量模式[J]．北京：会计研究，1991，(12)：10-11
[5]James Cataldo&Morris Mcinnes：从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用
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