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摘 要:《物权法》和《房屋登记办法》规定了房屋登记机构的义务和职责，在登记实践中，房屋登记机构对申请人提供的材料如何审查，对于维护当事人合法权益以及登记机构公信力至关重要。文章从《物权法》对登记机构规定的职责以及房屋机构的实际情况，阐述了房屋登记机构在办理房屋登记时的审查职责既不是完全的实质性审查，也不是完全的形式性审查，应为尽到合理审慎的职责。
关键词:房屋登记 合理审慎 审查职责
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）01-281-02
房屋作为现代社会中个人和家庭的重要财产，其权利的设立、变更和消灭，是当事人必须到房屋登记机构办理了登记才生效的，随着经济社会的不断发展，房屋登记出现了新的登记类型，如何更好地保护房地产交易安全，切实保障房屋权利人合法权益，对房屋机构提出的新的更高的要求，房屋登记机构稍有不慎，就可能面临行政诉讼的危险。对于不动产登记的审查方式，有观点认为明确必须实质审查，对合同的合法性、身份证件的真假等进行实质审查。还有观点认为，实质性审查增加成本，有些问题登记机构是雅法进行实质审查，容易出现导致赔偿，主张形式审查。严格上讲，《物权法》没有回答不动产登记是实质审查或是形式审查。《物权法》在第12条对登记机构的职责做了四个方面的规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
一、关于登记机构的审查职责
1.《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务及其职责。第十二条第一款为查验申请人提供的权属证明和其他的必要材料。对于“查验”二字的理解，笔者认为查验是指查看验收的意思，而不是指查验雅误，也就是说不要求登记登记机构对申请人提供的相关材料的真伪作出准确雅误的判断，这对于登记机构也是不可能做到的。但也不是完全的形式审查，有一些材料是需要的，如对房屋权属证书的真伪应该审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的身份证、结婚证等证件，登记机构是雅法辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，由于夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，按照相关法律规定，共有的财产在处分时，需要共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了一个持假身份证的假丈夫，将房屋卖给了善意第三人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构提出卖房申请。此时，登记机构在查验申请人提供的材料时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的相关资料进行核对，如果女方的原登记档案留存有其身份证复印件，登记机构工作人员通过比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是可以核对出申请人与档案留存的复印件的人是否是同一人，但是对于那个假丈夫的身份证，由于登记机构的工作人员不具备检验身份证真假的专业知识，不可能辨认出身份证的真假，也雅法辨认结婚证件的真假。据此，登记机构为当事人办理转移登记，在此种情形下，登记机构是没有过错的，再比如如果是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的身份证，持房屋权属证书，又卖给了第三人，第三人由于相信了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，如果登记机构的工作人员没有认真核对原来的登记档案资料，或者虽然进行了比对，但没有将档案中真实权利人留存的证件和申请人进行比对而办理了转移登记，登记机构是否有过错的，还需要区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也不能做到完全比对，如二代身份证与一代身份证头像因年代长而发生了变化，当事人签字也会因时间不同而有很大差别，登记机构不可能具备做笔迹鉴定的能力。
因此，《房屋登记办法》第十一条规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。”但在具体要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到什么范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。
2.第十二条第二款是就有关登记事项询问申请人。对于“询问”二字的理解，是指询问就与登记事项有关的问题向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问，比如申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示、房屋是否有共有人、是否有产权纠纷等。因此询问是法律赋予登记机构的一种权力，同时也是一种义务。也就是说，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到职责。由于登记机构工作人员的素质和业务熟练程度不一，对同一事项的询问会出现不同的结果，对于询问的事项，登记机构应当做询问记录，并且询问完之后，要经申请人签章确认。如果不进行询问记录，一旦因为申请人在申请登记时没有如实回答登记机构的询问，并发生了错误登记，引发了纠纷，申请人极可能说当时是如实回答，造成的登记错误完全是登记机构的责任，从而引起不必要的纠纷。
3.第十二条第三款为如实、及时登记。登记机构将登记申请的事项进行及时准确的登记，将应当记载的事项及时准确地记入房屋登记簿，提高工作效率，同时登记机构应增加内部审查环节，确保登记正确，避免发生登记记载的事项与登记申请的不一致。如果登记机构将登记申请事项登记错误，从而引发了纷纷，登记机构是有过错的。
第十二条第四款为法律、行政法规规定的其他职责。该款还需要相应的法律法规予以细化。
二、关于登记机构的责任
《物权法》第21条专门规定了登记机关的责任:当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；从该款可以看出，由于登记申请人自己弄虚作假而登记机关已经尽到了自己的职责而登记错误，登记机构应当不承担责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该款规定了由于登记机构工作人员的失职等而登记错误，登记机构要承担责任。可见，如果登记机构要承担实质审查的责任，则登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，对相关法律关系的真实性也要进行审查。一旦没有尽到审查义务就都要承担全部责任，但是在实践中登记机关是不可能进行实质审查，那样登记机构的工作效率将大大降低，职责和责任都会加重，在目前情形下，登记机构是不能承担如此重的责任，也是不可能做到的。否则对于不动产的善意取得的登记，对于真实权利人来说，就可以起诉登记机构承担审查不严的责任。如果登记机构完全承担形式审查的责任，登记机构仅对当事人所提交的材料进行形式审查。只确定这些申请登记的材料符合形式要件，就为当事人办理了登记手续。如此，将会产生很多的错误，从而大大减弱了登记的公信力，对于交易安全带来了不稳定因素，权利人的合法权益权利很难切实得到保障。
三、房屋登记机构应尽到合理审慎职责
从《物权法》中规定的登记机构的职责和责任中可以看出，登记机构承担的责任既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查。在实践中发生的不动产登记的行政案件，各地人民法院在审理此类案件时，审判的标准也不尽相同，各地登记机构在办理不动产登记时所要求和所审查相关材料也不尽相同。因此，房屋登记机构应尽到合理审慎职责。
1.对于申请材料的查验。查验房地产权属证书和房屋登记证明、登记证明是否真实、有效。查验申请登记事项与登记簿记载信息是否冲突。申请人、代理人为自然人的，申请书等有关申请材料上相应姓名、签名应与身份证明上的姓名相符。申请人为非自然人的，申请书等有关申请材料上相应名称、印章与单位名称相符。申请材料内容应与申请登记的事项相互对应；申请材料之间的内容应相互对应；询问结果与申请材料相互对应。权利来源证明材料、其他有关证明材料应为依法有管理职权部门出具。证明材料应在规定的有效使用期限内。查验申请人或代理人在申请书、询问记录等申请材料上是否签名（章）。收取的申请材料按照规定齐全完整，并符合法定形式。
2.询问申请人。申请人是否与身份证明记载的主体信息相符；对共有情况询问。申请登记的房屋是否有共有人；共有性质是按份共有还是共同共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。需要进一步询问的其他有关事项。申请人应当在询问笔录上签字。
3.按照相关规定进行公告和实地查看。需公告的，公告期届满且雅异议或异议不成立。需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致。
4.合法性审查。一是申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请其它登记的房屋在登记簿记载的范围内。二是申请登记事项符合法律、法规、规章的要求。三是申请登记事项与登记簿的记载不冲突。四是不存在不予登记情形。
参考文献:
住房和城乡建设部政策法规司,住宅与房地产业司,村镇建设办公室.房屋登记办法释义.北京：人民出版社，2008
（作者单位：阳泉市房地产交易中心 山西阳泉 045000）
（责编:贾伟）
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发表于 2020-6-30 19:03:10
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