物业公司收支管理体系的构建

1144766066 · 发表于 2020-7-5 10:11:55

中图分类号：F215 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）12-298-02
　　摘要近年来，随着我国经济体制改革的不断深化，使得许多公司逐步改革其原有的经营与管理理念，以便更好地满足社会发展的需求。物业公司收支管理作为市场经济的产物，其收支管理体系越来越受到人们的重视，其收支管理体系的有效与否直接影响着公司的生存与发展。本文主要是对我国物业公司收支管理体系构建的现状进行探讨分析，从中找出问题所在，并提出相应的解决措施。
　　关键词物业公司收支管理体系的构建核算策略
　　
　　
　　目前，在物业公司的管理进程中，管理收费问题是物业公司和业主最突出的矛盾，同时也是解决当今物流管理问题的有效策略。因为，如果收费偏高，业主难以接受，难以满足业主的要求；但是收费偏低，则物业公司难以维持其日常运作。因此，为了使物业不断保值增值，并创造更大的利益空间，这就要求物业公司逐步改变其原有的物业管理服务模式，引入新的经营管理理念，切实地做到控制成本提高效益。从而使物业公司的收支行为进入正轨，使物业管理进入良性的循环，为公司实现利益最大化提供可靠保障。
　　一、物业公司如何构建良好的收支管理体系
　　1．改革传统的收支管理体系
　　在市场经济条件下，商品房物业住宅的物业管理费收费标准应该以市场运行机制为法则，政府制定相关服务规范和标准后，服务价格必须完全由市场来决定。首先，物业公司对物业的管理，应采取市场化招投标取得物业管理权，通过招标-投标-中标这种方法，物业公司与业主之间了建立契约关系，明确双方各自的权利和义务，这就要求物业公司根据市场的实际情况和业主对物业服务的不同层次的需求为之提供其所相适应的服务，按照“专业服务、专业分工、质价相符”的原则确定物业服务的收费标准。其次，由于物业管理公司只是一个赢利性组织，并不是公益性企业而是通过收钱来办事。因此，该过程中务必根据相关政策和规定行事，如果物业公司表现欠佳，往往容易引起人们的排斥，从而业主有权让其立即走人，解除合同。所以，只有这样通过严格、合法的市场竞争机制，彻底改变传统、低效的收支管理体系，才能使物业公司发展有动因、最终实现业主满意，达到物业保值增值的双赢格局。
　　2．收支管理现状分析
　　作为物业收支管理收入不可或缺的重要组成部分――物业管理费，由综合管理服务、公共区域公共清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务以及公共设施设备的日常运行、保养及维护服务五项所构成，这一直以来都是维持物业公司正常运转的资金保障。依照当前《物业管理条例》规定，主要通过政府的宏观调控来规范市场，因此，政府可以通过物业公司的规模以及档次等对服务的需求来确定物业服务价格，虽然通过该方法定价比较方便快捷，但是，由于缺乏对市场的详细调查和每类物业的状态有所不同，加之近几年受物价上升因素的影响，收费标准又没适时进行调整，从而使得在执行过程中不同程度地制约着物业公司的发展，降低其收益，甚至使之蒙受亏损，并导致许多物业公司长期负债经营，从而物业公司只能通过聘用非专业的员工和降低物业服务水平来达到降低成本。同时，业主在与物业公司关系中，长期处于劣势的状态，除了那份很不完善的购买合同外，缺乏相关与物业公司谈判的筹码。尽管近年来我国出台了《物权法》、《物业管理条例》等法规，但该局面仍然雅法得到有效的改变，从而使得业主的切身利益难以获取，严重时还导致许多业主只能通过拖欠或拒交物业管理费的办法进行反抗，造成物业费收缴率达不到维持正常营运要求，如此循环损伤业主权益的现象不断发生，造成社会不和谐因素。
　　二、物业多种经营的创收
　　在新的历史阶段，物业公司应该逐步改革其原有的收支管理体系，不应只局限于收取物业管理费，而应该根据市场的发展要求和所管理物业不同，通过公共区域停车费、广告费、小型维修、维护、为满足多层次的业主需求提供个性化服务等方法和手段来开创更多的利益空间，实现多种经营、多元化收费，并结合市场的需要，制定与之相适应的发展策略，进而开辟物业管理收费渠道。对利用物业公共区域的，根据不同的服务水平和服务层次来制定相应的收费标准，通过业主大会的形式由业主与受托物业公司自行商定，这样既增加了物业公司、业主的收益，又拉近了物业公司与业主的关系，使物业公司真正成为物业的“管家”，从而实现多赢的发展战略。此外，国家相关部门应该出台更多的政策，给予物业公司扶持，向其提供一定的经济补助，提供租金低廉的商业服务用房增加物业公司经营性收入，通过减少政府行政性收费，减免营业税、所得税等税收手段、以减轻物业公司运行成本来切实地促进物业公司的发展。由此可见，多种经营是物业公司筹集资金最好的渠道，是物业公司改革的重点，也是最有市场前景的发展方向。
　　三、维修专用资金
　　1．维修专用资金的现状
　　维修资金属于代管基金，通常都是由物业公司来管理的，并且在使用过程中直接受业主委员会和政府物业主管部门监督。因此，维修资金必须作为物业全体业主的公共财产得以保管和使用。然而，目前我国大多数维修资金的管理都存在监管不力的情况，运行起来还不够顺利。同时，目前业主大会和业主委员会正处于初级发展阶段，还很不完善，甚至出现暗中把不应由维修资金列支的项目转嫁于维修资金，有些确需动用维修资金的项目因使用程序繁琐却不能使用，导致物业不能及时修理和更新，最终使全体业主的权益受到侵害，也不利于物业公司的发展。
　　2．维修专用资金的筹集
　　维修资金来源开发商、业主在购买商品房时按规定一定比例交纳的用于物业以后更新改造、大修理的资金。由于许多物业公司都需要投入大量的资金进行维修，同时我国近年来商品房的销售比较火热，这就要求相关人员务必按照购房款的数额来缴交适量的维修基金。此外，对于利用物业共用设施设、共用部位进行经营所得的收益，都必须用于补充维修专用资金，确保维修专用资金的正确筹集渠道。
　　3．维修专用资金管理的策略
　　对于物业公司，在其日常的经营运作过程中，必须重视对维修专用资金的管理，因为维修专用资金是业主物业增值保值的坚强后盾。因此，由于我国当前的社会经济体制决定了物业维修专用资金的管理必须借助于国家宏观调控手段的力量，这就要求有关政府部门必须将物业维修资金及资金净收益集中到专业部门管理，专项存储。在维修资金使用时，由物业公司向国家相关部门首先提出年度使用计划和预算计划，然后通过业主大会或业主委员会批准核定后实施，可委托物业公司实际操作使用，确保资金的使用、去向透明，对大额资金的使用引进第三方中介机构审价，在项目立项、施工方的选择、合同签约、施工阶段、完工验收等环节，让资金能够在人们的视线中运作，并严禁非法使用，为实现经济效益和社会效益提供可靠保障。
　　四、物业收支的财务管理
　　1．加强收支的内部控制
　　内部控制目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。内部控制要根据公司的规模大小，充分考虑成本效益原则，关注关键控制点。物业小区经理、财会负责人、合同洽谈人员、物资采购人员等为重点管理岗位；另一方面要把握重点把握关键业务流程，如公章、合同章的使用、付款审批程序、材料采购、验收、入库、领用手续，资产盘点等；此外还要重视书据管理，有一定规模的物业公司应采用冠于公司名称的发票、收据，按规定保管会计资料。要对会计人员进行职业教育，增强会计人员自我约束力，自觉执行各项法律法规，遵守财经纪律。加强会计人员的基础业务知识以提高其工作能力，减少会计业务处理的差错。建立良好的人力资源管理机制，制定有关人员录用、业绩考核、考评及加薪、晋升政策和程序。建立健全内部审计机构，内部审计人员直接对董事会负责，应具有独立性，这样才能真正发挥内审人员的作用，监督和合理保证企业的资产、财产安全，监督企业实现公司发展目标。
　　2．加强收支的财务核算
　　物业公司的核算质量，基础来源于每个物业小区数据的全面性、真实性、准确性、及时性，目前由于物业经营状况决定了物业工作条件艰苦性、服务的繁琐性，难以吸引较高素质的员工，可以通过内培外引方式及提高福利待遇等方法，提高核算员的业务素质，转变管理观念，围绕财务管理为中心提升企业管理水平，而核算工作是财务管理的基础之基础，要制定一系列考核措施，把核算工作责任落实到人，把核算质量作为对核算员考核重要内容。规范会计核算，严肃财经纪律。公司总部财务负责人要定期或不定期地以“望、闻、问、切”方法对物业小区检查，以督促他们及时、准确、全面地搜集数据。随着科技的进步，计算机技术应用于企业管理各个方面，这给财务核算工作带来一次质的飞跃，在核算中采用先进的计算机网络技术，及时统计并输入每笔收费，只要完成了原始数据的基础输入工作，所有的计算、储存及传递都可以由计算机自动完成，核算及时性和准确性得到有效保证。
　　
　　参考文献：
　　[1]刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理.北方经贸.2001(09).
　　[2]许荣平.浅议物业公司的财务管理.中国商界(下半月).2010(0 ).
　　[3]丁建平.企业物业公司财务管理制度的探讨.内蒙古煤炭经济.2009(02).

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