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摘 要 随着市场大环境的逆转，行业竞争日趋激烈，教育配套已经成为房地产价值砝码。探讨了教育地产的价值，指出如何发掘市场潜力，找到教育与地产的结合点。促进教育地产良性发展。
关键词 教育地产 价值 开发商
教育地产，是房地产行业中继旅游地产、体育地产、休闲地产等之后又一种新的概念地产。对开发商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的一个卖点，增强了项目的附加值。随着市场大环境的逆转，行业竞争日趋激烈，伴随而来的既是庞大的市场发展潜力，同时也是值得开发商继续深入研究的重大课题。
一、教育地产的模式
教育与地产联姻，有两种形式：
一种是就近模式，教育配套由政府提供，楼盘建在名校附近，占据稀缺的地理优势，项目周边学府多，借助周边成熟的教育环境提升地产价值，如大学附近、中学小学等都是开发商难得的卖点。借助项目周边的学校不仅能营造利于下一代成长的文化氛围，而且能增加楼盘的文化品位。
另一种是开发商建校，与学校联合或创建小区学校营造浓郁的教育氛围，增加项目的附加值。
二、教育地产的价值
1、满足诉求
马斯洛提出了人的五种基本需求，其中自我实现的需求是最高层次的需求。一个人要实现自我价值，教育是实现的最好方式。对于房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。家庭教育投资看成是家庭开支中最重要的组成部分，依据西方发达国家的数据，家庭教育投资的比例应占到家庭总开支的25%以上才能达到标准。正是这样庞大的市场需求促成了教育与地产的联姻，诞生了教育地产。那么教育地产在满足居民诉求有这样几个方面。
1.1就近就读
古代孟母三迁，传为佳话。如今的家长买学校周边的楼盘能够缩短学生们上下学的时间，更能够保证学生们的安全及伙食方便问题，所以“就近就读”就成为了最吸引购房者的因素。
1.2人文环境好
购房者会看重的是教育地产在学校周边，文化气息比较浓重，人文环境比较好。教育氛围主要靠小区内部人文氛围的塑造，而教育环境则以周边名校提供的优质环境来保证。
1.3完善的配套设施
在学校周边，必然能够感受到学校带来的成熟的配套设施，如学校中的体育场馆、花园、图书馆、餐厅、操场等等。
1.4便捷的交通
学校周边向来就是交通密集的场所，公交线路覆盖。许多公交的线路中就有以学校命名的站。总之，房地产开发的成功取决于满足每个家庭的核心价值取向。
2、项目附加值
建设部《城市居住区规划设计规范》关于居住区教育配套设施的控制指标为：教育配套标准每千人 00~1200平方米，一所小学为0.1万~1.5万居民服务。这些控制指标在各地居住区规划的实践中被证明符合我国的实际情况，实际居住区规划时为满足0.1万~1.5万居民应该要有一套基本生活需要的公共服务设施，需要配建托幼、学校、粮油店、菜店、综合副食店等。在国外，社区是以学区划分的，而不是以商业或建筑面积规划的，可见教育资源规划的重要性。美国人置业的首要条件就是要求靠近好的学校。名校周围的房产置换也非常火旺。房地产的竞争主要是硬件和软件的竞争。硬件主要是建筑、规划，软件则主要是人文环境。21世纪房地产推广的不仅仅是钢筋混凝土，更是一种居住文化。具体到我国的传统和现在的家庭人口结构，教育产业将是一个长期稳定繁荣的产业，这就是地产与教育联姻的核心价值所在。
教育资源作为一种社会公共资源，受到了诸如规模、空间、布局等多方面因素的影响，不是开发商所能左右的，因为这是一种社会资源的布局，因此教育资源不能简单认为是房地产产品本身的一种产品特质，只能说是一种附加价值的体现。
房地产商开发楼盘时，必须真正体现以人为本的理念，注重人们对重塑人际聚合力的期盼，对精神文化价值的追求，对社区公共生活的认同和参与。要对居住质量的理解斌予具有时代特征的人文与社会理念，使人的个体性与社会性、独立性与开放性、自主性与互动性达成和谐统一，在社区公共精神的关照下，使人们的生活家园成为生活共同体、情意共同体和社会共同体。
3、保值增值
教育是货币价值之外最有价值的市场。雅论是学校周边的商业还是学校周边的地产本身，都潜在着巨大的商机。教育地产的有独特的地段价值和区位价值。教育地产对于投资者们来说就像是天堂，每个投资人都能感受着其中的巨大利益。名校对物业价值的快速拉升是与学生家长对孩子进入名校学习的迫切心情成正比。
4、社会效益与经济效益
当前房产市场近郊大盘正在成为日后楼市占绝对比例的组成部分，这些大盘未来的居住人口将达数万人。这样规模的居民人口，对楼盘自身所能提供的教育配套提出了要求。成熟的社区教育配套，是吸引市民置业很重要的原因之一，在地产发展提速的情况下，凸显教育配套布局平衡性的重要。目前，有着敏锐长远市场目光的开发商已意识到教育地产的重要性，开始主动地承担邻里特征和区位特征的建造，走在了市场的前端，追求住房服务品质。教育配套成为居住的必须条件之一，是住房服务不可或缺的一项。
三、教育地产的完善
教育和地产联姻，从概念上是一件双赢的好事，如果操作得好，不失为推动多种力量办学的有益尝试。但必须重视规范操作和可持续发展，而不是单纯作为一种经济现象追求短期收益。有一些开发商是真正想借名校办好教育，为小区业主子女提供优质教育配套，同时也促进楼盘销售，但当楼盘开发期过去之后，学校如何保证后续生源和正常运营，往往成为一个严峻现实[3]。因此，如何实现教育地产的帕累托最优是要探讨的问题：
1、PPP开发模式创新
PPP模式即公共私营合作制，是指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。建议开发商应该与政府、民间资本合作，出资建校，提供教学所需的设备设施，学校只用提供教师队伍，学校的收入靠招生、教学所得。在教育软、硬件的改善上投入大量资本，大力改善教育环境。并从制约房地产发展的“瓶颈”变成为促进房地产发展的“助推器”，同时其所开发的楼盘竞争力也大为提升。提供给业主子女完善的健康教育体系。随着房地产的扩张，必须与教育资源能与之形成更为良性的对接。教育地产是在政府力量不足的情况下是很好的解决方案，雅疑是在推动我们的教育改革。政府有必要提供相对宽松的政策和操作环境，并逐步建立规范化的制度体系。对地产商办学，应该采取鼓励、扶持、规范的做法。
2、帕累托最优
帕累托最优是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，而不可能再使某些人的处境变好。帕累托改进是指一种变化，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。一方面，帕累托最优是指没有进行帕累托改进的余地的状态；另一方面，帕累托改进是达到帕累托最优的路径和方法。从市场的角度来看，一家生产企业，如果能够做到不损害对手的利益的情况下又为自己争取到利益，就算是帕累托最优，换而言之，如果是双方交易，这就意味着双赢的局面。
教育是公共资源，具有为社会公众服务的公共职能。社区有了高质量的教育资源作为一种生活服务配套，购买该类房子而享有该类资源，那么这类房子的需求可能会受到市场的极大欢迎。当这种资源可以通过渠道，甚至惟一渠道获得时，那获得资源的方式理所当然会受到更多的关注。因为教育资源的存在，会使得教育资源所在区域及其周边受到关注。而房子作为一种固定的物业形式，购买某些房子即可享受相应的教育资源，因此也使得有教育需求的置业群体更加关注该类产品，甚至可能带动资源所在区域周边需求的增加。加之国内的教育情况、资源配套比较匮乏，这种需求就更为直接地体现出来。而拥有好的教育资源的社区，在区域范围内都形成一种聚焦、影响力，对有此类需求的家庭来说，拥有和享受这种教育服务的需求也就直接促进了相应产品的成交。
作为开发商，从回报社会的角度出发，要充分重视教育成果的实效性，仔细分析教育自身的市场发展需求，重视教育的客观规律和学生入学的真实需要，处理好各个方面的关系，利用好教育资源，精心建设教育配套，让地产和教育能够完美的嫁接，使其教育地产达到价值最大化，才能实现共赢。
而当楼盘开发期过去之后，如何保证生源就成为一个重要问题。楼盘卖完了学校的后期经营主要还是依靠办学机构和学校本身。所以，教育地产的开发要依靠政府部门、社会力量、办学机构多方面力量的协调与制衡，不要走入盲目开发的误区。
四、结语
教育地产是专业地产的一种细分，是产业合作新的探索，它必须把高水准的教育理念及相关的居住文化理念系统、深入、全面地贯穿到房地产项目的定位、规划、建筑设计和营销推广等全过程之中。从这个意义上说，目前我国教育地产还是刚刚起步，尚需进一步磨合，在不断探索整合中走出自己的路。
[参考文献]
[1] 张铁明,教育产业论[M].广东:广东高等教育出版社,1998.
[2] 张利娟,教育地产微笑着走来,重庆建筑[J]，2005.10.
[3] 郭鸿宾,教育地产几多欢喜几多宝社区学校三大潜在危机[N].京华时报,2003.9.
[4] 苗振青,教育地产发展中存在的问题及对策,湖北大学学报[J],2001.5.
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发表于 2020-8-9 10:04:15
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