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测试题
试卷总分:100 得分:100
1.周某和罗某系夫妻关系，育有一女周某某。2012年，周某和罗某到民政局办理了离婚手续，约定两人在夫妻关系存续期间所购买的一套房屋归罗某所有，但该房屋仍登记在周某名下，没有办理房屋转移登记。2014年，罗某突发疫病死亡。2015年，周某将该房屋以市场价格售卖给唐某，并签订了房屋买卖合同，该合同已履行完毕，该房屋已经转移登记至唐某名下。此后，周某某以 "该房屋归母亲罗某所有，罗某死亡后，房屋应归其个人所有"为由，起诉至法院，请求判令唐某返还该房屋。
（1）周某出售案涉房屋的行为如何定性？唐某是否应当返还该房屋？
（2）周某某的损失如何处理？
答案: (1)周某出售涉案房屋的行为属于无权处分。根据周某和罗某离婚协议，房屋归罗某所有，但房屋登记仍在周某名下。虽然没有办理房屋转移登记，但按照离婚协议，罗某应为房屋的实际所有人。因此，周某在未经罗某或罗某的继承人(如周某某)同意的情况下，将房屋出售给唐某属于无权处分。然而，考虑到唐某是善意购买该房屋的第三方，且购买时按照市场价格支付了房款，同时房屋已经转移登记至唐某名下，周某某要求唐某返还房屋的请求可能不会得到支持。(2)对于周某某的损失，她可以采取以下救济措施：1、要求周某承担赔偿责任：周某某可以要求周某承担因无权处分给她带来的损失，例如要求周某支付房屋市场价值的赔偿金。2、要求分割房款：周某某可以要求将周某出售房屋所得款项进行分割，将罗某原本应享有的房款部分返还给自己。这可能需要法院确定罗某原本在房屋中的权益，并依此进行房款分割。在这种情况下，尽管周某某可能无法收回房屋，但她仍可以通过法律途径追究周某的责任，要求周某承担赔偿责任，从而减轻其损失。
2.小张从小天赋异禀，聪明伶俐。爷爷老张对孙子甚是喜爱。在小张6岁时，爷爷将家中祖传的一幅价值200万元的名画赠与小张。母亲刘某得知此事后，坚决表示反对。在小张8岁那年，爷爷又将自己价值27500元的欧米茄手表赠与小张。母亲刘某亦明确表示反对。
（1）母亲刘某的反对是否影响赠与行为的效力？
（2）爷爷的赠与行为是否有效？
答案: (1)根据民法典的规定，小张作为无民事行为能力人，接受赠与行为需要由法定代理人(即父母)代为进行。在本案中，母亲刘某明确表示反对赠与行为，可以认为法定代理人未同意该赠与行为。因此，刘某的反对将影响赠与行为的效力。(2)由于小张在接受赠与时是无民事行为能力人，需要法定代理人(父母)同意。在本案中，母亲刘某明确表示反对赠与行为，因此赠与行为未获得法定代理人的同意。从这个角度来看，爷爷的赠与行为可能是无效的。然而，具体情况还需视具体法律规定和案件细节。例如，如果父亲同意了赠与行为，那么爷爷的赠与行为可能有效。同时，赠与行为可能会受到其他因素的影响，如赠与财产的性质、价值以及其他相关法律条款。因此，在具体判断爷爷的赠与行为是否有效时，需要考虑更多的法律规定和案件细节。
3.李某曾为山海公司业务员，于2010年被山海公司解聘。2011年5月，李某利用自己私自配制的钥匙盗取盖有山海公司公章的空白合同书两份。2011年6月，李某使用该空白合同，以山海公司的名义与不知情的大河公司订立买卖合同。合同约定山海公司向大河公司出售货值10万元的产品，货到付款，并收取1万元定金。山海公司知情后，表示拒绝追认。
（1）李某的行为属于什么性质？效力如何？是否构成表见代理？
（2）大河公司可采取哪些救济措施？
答案: (1)李某的行为属于伪造山海公司名义签订合同的行为，涉及欺诈和诈骗。这种合同的效力是无效的，因为合同是在欺诈的基础上签订的，没有真实的意思表示。此外，李某的行为并不构成表见代理。表见代理是指一个人以代理人的身份代表另一个人签订合同，而被代理人事后承认该合同的效力。在本案中，李某虽然曾是山海公司的业务员，但已经被解聘，他在签订合同时并非山海公司的代理人。而且，山海公司明确表示拒绝追认，所以李某的行为不构成表见代理。(2)针对李某的行为，大河公司可以采取以下救济措施：1、请求解除合同：由于合同无效，大河公司可以要求解除与李某签订的买卖合同。2、追回定金：大河公司可以要求李某退还已支付的1万元定金。3、起诉李某：大河公司可以将李某起诉到法院，要求其承担欺诈行为所造成的损失，包括定金、因解除合同而产生的其他损失等。4、报警：大河公司可以向公安机关报案，要求对李某的犯罪行为进行调查和处理。根据相关法律规定，李某可能需要承担刑事责任。总之，大河公司可以通过法律途径追究李某的责任，要求解除合同并追回损失。同时，李某需要承担因其欺诈行为所造成的民事和刑事责任。
4.某年 8 月，郭某为了筹集资金，向其朋友孙某借款50万元，并许诺将自己刚刚买下的一套价值40万元的房屋抵押给孙某，孙某考虑到房价一直在上涨，遂答应借款。不料，两人开车去办理抵押登记时，汽车发动机失灵，郭某对孙某说："看来今天办不了了。改天抽空再办吧，你还信不过我？"因为两人关系一直不错，孙某看郭某很诚恳，就同意了。9月，有消息说该地被划入开发区，房价大涨，郭某的房子又临大路，位置很好，因此价格上涨了20万元。孙某一直催郭某赶紧办理抵押登记，郭某说："现在房价上涨了，我正好还缺一笔资金，你能不能再借我10万元？"并许诺钱到手后立即办理抵押登记。孙某担心若不借钱，郭某就不给办理登记，于是又借给了郭某10万元。两人共同去办理了登记。
（1）假如在办理登记后，郭某又背着孙某将房子转让给赵某并办理了过户手续，孙某对房子的抵押权是否受影响？赵某能否取得该房的所有权？
（2）假该地并未被划入开发区，房价又降至 35 万元。郭某是否有义务提供担保？
答案: (1)在办理抵押登记后，孙某对房子的抵押权已经得到了法律保护。如果郭某在不通知孙某的情况下将房子转让给赵某并办理过户手续，那么赵某应承担郭某给孙某的债务。换句话说，赵某取得的房产所有权是受到抵押权的约束的，孙某的抵押权不受影响。赵某能取得该房的所有权，但需在抵押权范围内对房子承担相应的债务责任。(2)根据之前的约定，郭某向孙某借款50万元，并承诺将房屋抵押给孙某。后来，郭某又向孙某借款10万元，并且两人共同办理了抵押登记。在这种情况下，郭某已经按照约定为借款提供了担保。尽管房价下跌至35万元，但郭某仍然需要承担向孙某还款的义务，而孙某对房子的抵押权同样得到保护。即使房屋价值降低，郭某依然有义务按照约定履行还款义务。在这种情况下，郭某已经提供了担保，不需要再额外提供担保。当然，如果孙某认为现有担保不足以保障其债权，可以与郭某协商要求提供其他形式的担保。 |
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发表于 2024-7-8 09:32:57
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